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买房可以移民美国吗?

美国移民
 
  最近忙,拿老话题翻出来讨论下。话题是老话题,玩法还是新玩法。
 
  美国移民,与之前的加拿大联邦移民和欧洲买房移民等,最大的区别是,EB-5投资一定,要“at risk”,一定是要有风险的,喜欢绕着规则走的国人就在琢磨是否美国有买房移民的方式。
 
  以前,就有投资者问,买房可以移民美国吗?这两年,类似的问题少了,但是变种来了,办EB-5给房产做担保,真是符合中国投资者最爱,可以吗?
 
  先看第一个问题:EB-5资金能用来购买房地产吗?
 
  Yes和No。USCIS(移民局)并不禁止使用EB-5资金来收购房地产;但是,通常不会将收购房地产项目的EB-5资金作为输入条件计算到就业经济模型中。
 
  Izummi判例,指明“所有资金必须注入到能创造就业的经济活动中。”例如,一个创造就业的企业,可以用一些EB-5资金来收购土地,而别的EB-5资金用来开发并且运营该片土地。该企业创造的就业,可以在所有EB-5投资者中分配。这部分的分配比例应该在项目计划书中详细说明。
 
  投资者不能通过消极投资,诸如仅仅购买房地产的方式,获得美国永居身份,因为投资资金必须“有风险”地注入,并且资金要被用于创造就业。
 
  也就是所谓的,类似欧洲的“买房”移民,是不可行的。
 
  我们再来看,是否有所谓的积极的方式,通过房产投资,实现“买房”移民的。
 
  如果通过在美购地,建宾馆,创造就业,并实现移民的。这是一条可行的路径,小一点标的酒店,也就500-1000万美元,再附带建个餐厅,可以多雇点人,所创造的直接就业就可以满足好几户家庭所需的就业要求。大点标的,3000万美元上下,租用个区域中心的牌照,可以是公寓或酒店等等,要是一组投资者一起参与投资的话,也可以实现十几二十多户家庭的就业用工要求。这类房产项目,在美国还是比较多的,而且市场相对规范,如果运营正常,拿到永久绿卡后,出售物业也是比较容易的。
 
  但是,通常,这类项目的实质,还是在积极地经营业务,需要投资者承担一定的商业风险,并不是国人所谓的买“房”移民,因为,此“房”非彼“房”。
 
  国人所谓的买“房”移民,往明里说,就是买“别墅”或者“公寓”,以后能满足自住要求的,进而实现移民的要求。非常坦率地讲,如果这条路能走通的话,那么美国EB-5的签证配额,不涨到每年30万张(也才能满足10万个家庭),都抵挡不了国人的要求。想想吧,50万美元,也就国内一线城市的一套标准住宅,搬家去美国的成本也太低了,看看每年排队抽签,拿不到H1B签证,而不得不回国的中国留学生数,咱就明白了。
 
  那么,所谓的“买房”移民走不通,是否有办移民用房产来抵押担保呢?
 
  先看下以前的一个项目案例。
 
  11年左右,某项目启动时,开发商给了投资者,一份在开发商名下,美国国内等值房产的清单,投资者可以选择,如果5年后项目方不能还款,可以要求拿房。很好,非常对国人的胃口。区域中心,照此思路,递交了所有项目文件给USCIS,申请I-924范本认证,但是USCIS迟迟不批,问题就出在,投资没有“at risk”(风险),USCIS认为有“Redemption Issue”(赎回问题)。然后,投资者不得不重签协议,放弃拿房,然后递交I-526申请,继而拿到了绿卡。这是实际的案例,也就是说,已经有项目方,试探过USCIS对于类似问题的底线,那就是从USCIS的具体审批层面,只要有看到,所谓不能还款就给房子的方式,就认为投资没有“at risk”,那就是不能获得I-526审批的。
 
  OK,那你USCIS不是,如果在项目文件里,看到拿房协议就拒I-526申请,咱不能不把这份拿房协议放在申请文件里吗?
 
  没错,这其实,也就是投资者在问的问题,怎么讲呢,这就是投国人所好,设计出来的方案。也就是说,另外签一份类似购房的协议,在I-526申请中并不体现出来,这份协议甚至可以是用亲戚朋友的名义来签的。
 
  好,看起来很美。递交给移民局的文件,完全正常,没有“Redemption Issue”(赎回问题),可以获得审批。同时,在私下协议里,投资者也获得了项目方的担保。
 
  这类方式,这些年来一直有项目方投中国人所好,屡试不爽。
 
  这里中国投资者需要考虑两个问题:
 
  1. 一个融资不存在太大困难的开发商,为何需要冒着违反移民法的风险,将自己置于不利境地。去年,有个被SEC起诉的项目,就有涉及到类似的私下协议。
 
  2. 同时,对于投资者来说,如果项目方一旦违约,不给你房子的时候,你是否能起诉项目方,将之前的私下协议披露呢?如果不披露,你拿什么对博公堂,如果披露,向移民局昭告你有私下担保协议,绿卡是否还想要了?所以,一旦出问题,你就将自己置于两难的境地。
 
  最后,想解释下,并非所有担保协议都不可行。
 
  有些项目方,提供公司、个人或者土地房产担保,给NCE(新商业企业 - 即:EB-5投资者成立的贷款企业),而并非给到单独的EB-5投资者,并不存在上述所谓的“Redemption Issue”(赎回问题)。当然,在这种情况下,你也别想能有一套给你个人的房产担保。
 
  好,买房移民美国,很美很天真。
 
  本文转载自美国EB5一点通,作者:EB5Sir。版权归原作者,如涉侵权,请联系删除。
 
 
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