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原创:海外购房之成功秘籍

      近年来,关于中国富人大举赴世界各国购房的报道不绝于耳,甚至央视也就这个话题展开过多轮讨论。我是一个多年从事投资移民服务的人,服务对象也是有海外购房需求的主流人群,因此一度想把海外购房服务作为一个补充业务进行发展,并且做了很多研究和持续投入,最终决定退出这个领域。同时我本人也拥有很多国家的房产市场考察和购房的亲身经历,接触过众多的国外开发商、房产经纪和中介,我想有一些客观中肯的观点可以分享给大家。
 
法律法规搞清楚

      在任何国家购买房产,第一步就是清楚了解该国的相关法律法规,包括购房资格和购房人身份的对应要求;正规购房的法定流程和付款规定;购房过程中的税费及维护房产的税费;办理购房贷款的法规等等。
 
      以上这些说起来很简单,但实际上每一步都有很多中国投资者栽跟头。最著名的包括恒大老板的悉尼购房案,就是没搞清法律法规的惨痛后果。
 
      这个责任理论上是投资者的房产经纪和律师应尽的,但是很多中国投资者因为种种原因不愿意使用这些中介。当然这其中也有部分经纪坑骗投资者的原因。
 
房产类型要确定

      中国人海外购房无非两个目的,自住或者投资。我建议在选房之前一定要确定清楚自己的意向是哪一类,因为考察这两类房产的重点因素完全不同。不要说兼顾,兼顾往往是两头落空!
 
      自住型房产重点是自己的感受,居住环境;子女上学;生活习惯等要素的满足,社区和邻居情况也很重要。这个因人而异的因素太多,不多说了。
 
      投资性房产最重要是考虑出租收益和升值前景。这其中尤其是商业类房产比如商铺、写字楼、酒店式公寓等投资选择特别有挑战,坦率的建议是初到一个国外城市的中国投资者不要轻易去尝试这个类型。另外一个重点是在投资前算清楚房产的维护开支,包括贷款;物业;出租中介费用等等。向老外收房租有时候是令人头痛的事情,好的租房中介会帮您把关。
 
隔空买房猫腻多

      所谓隔空买房,就是买房者未赴房产所在地进行过实地考察就下单买房的行为。通常出现在购买期房;楼花等购房类型中。中国投资者必须要明白,大多数欧美发达国家的购房者是不接受购买期房;楼花的,而我国因为房地产市场的发展还不够完善,也并没有真正经历过房地产市场下行的时期,所以购房者对于购买期房的风险性还认识不够,接受度比较高,造成很多海外期房项目乐于到中国来进行推销。
 
      我深入了解过很多在中国开设办公室进行业务推广的海外房产营销机构和他们的房源,坦率的说,高质量房源非常少。可以理解的是,如果一个房产项目无论区位;配套;建筑质量;开发商都是很好的,应该在当地就能很快销售一空,根本无需投入巨额推广费用到海外去营销。当然,这并非一概而论,随着中国购房者的崛起壮大,越来越多的国外优质开发商会直接到中国来进行营销,也会带来一些优质楼盘的。

实地考察有必要

      我常常问咨询者一个问题,如果以杭州城的中心点武林广场为点,3公里为半径,向南和向北两个地区的房价相同吗?熟悉杭州房市的人一定会说,差很多。同样的道理也适用于国外城市,一个区域的房价,甚至单个房产的价值,都会因为各种因素的影响而相差很大。有时候甚至一街之隔,却是截然不同两个居住氛围,房价相差甚远!
 
      作为一名外国投资者,我实在无法赞同连实地考察都不做就决定下单购房的行为。这其实是海外购房必须承担的一个职责。我自己在海外买房之前就实地考察过2次,看过的同类型房产不下15套,最终选定了自己的房子。
 
可靠经纪最省心

      是的!!选择一个可靠的房产经纪人是最好的方式。作为一个专业人士,很多国家的法律对房产经纪人有严格的考核和行为限定,这一点和我国房产经纪行业的状况有很大差异。
 
      目前我国的海外购房者对房产经纪人存在着很大的误解,不尊重对方的付出,不信任对方的专业度,而国外房产经纪人也对中国购房者存在着很多认知误区,少数经纪人甚至有一些坑蒙客户的不法行为。
 
      有一位中国投资者,每次去悉尼看房都会要求经纪人来接机,免费接机6次后,投资者跳过经纪人购买了一个所谓朋友推荐的房产,最终发现房价虚高,求告无门!
 
      有一些中国投资者拒绝华人房产经纪,专门要求洋人经纪服务,但是看房过程中因为沟通;生活理念;文化习惯等问题而困难重重!
 
      有些热门国外城市的经纪人已经形成行规,只给中国购房者提供一次免费看房服务!
 
      种种问题,依然不能改变一个事实,选择一个可靠,值得信任,文化和沟通相同的专业当地房产经纪是成功海外购房的最佳途径。我本人的海外购房也是依赖优秀购房经纪的服务而达成的,对大多数中国投资者而言,这也是最靠谱的方式了。
 
       以上建议,来自实践,发于至诚,言尽于此,祝您的海外购房之路顺利!
 
(凌宇移民总经理Eric)







 
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