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奥克兰过去5年的房产周期,谁是赢家,谁是输家

  近期的各种证据显示,过去四五年的奥克兰一个房产周期走得已经差不多了。在这轮房价周期中,谁是赢家?谁又是输家呢?
 
新西兰移民

首次购房者
 
  房价大涨毫无疑问让首次购房者吃到了苦头,无论房价还是政策,对他们都是顶着来。
 
  2012年时,新西兰首次购房者的购房首付还只有10%,当时全国的房屋均价只有37万纽币,也就是说只要拿出3.7万纽币首付就能摁下一套房。
 
  现在,受央行限贷政策影响,银行收紧了低比例首付的房贷发放,大部分买家要支付20%的首付。以目前全国54万纽币的均价计算,最低首付涨到了10.8万纽币。
 
  而稍微好一点的消息是,房价上涨停滞对首次购房者来说是个好消息,投资客离场后,他们的压力将有所减轻。但是,价格下跌是一个长期的过程,收入上涨也是如此,首次购房者还需要寻找到一个合适的节点入市。

已经买房的人
 
  新西兰人的大部分资产就是房产,总计约1万亿纽币。房贷总数相当于这一数字的四分之一。
 
  2014年以前买房的人基本都赚了,这毫无疑问。
 
  但无论房产增值多少,高房价其实都没有让所有有房者受益——如果他们要把仅有的一套房子拿出来变现。但当他们想升级房产、换一个更好的房子时,就会发现房价已经涨得太厉害,无力支付多出来的差价。
 
  Corelogic调查显示,通过卖房再买房来升级房产的比例,从2006年的30%下降到如今的27%,说明升级住宅的难度增大。
 
  Infometrics首席预测师Gareth Kiernan认为,房价升降间,受益者其实是婴儿潮一代(也就是新西兰这代老年人)。他们正好赶上把大房子换成小房子,搬出市中心到市郊买房,并把原来的房产变现,享受到房产增值变现。
 
  “通过房价上涨变现后,再买一栋小一些、便宜很多的房产,这些退休者是真正的赢家。”他说,但这又蚕食了另一部分年轻人的利益,不少中青年首次购房者因为房价过高而失去了买房的机会。

炒房者、投资客
 
  投资客也是大赢家,但前提是他们在过去五年间扩大了投资组合,并且享受到资本收益免税政策。
 
  但是,投资房地产获利的环境已经发生改变。BNZ首席经济学家Tony Alexander认为,“目前的资本收益较弱,扁平化的市场正在让某些投资客付出资本损失,他们在入市时付出太高成本。他们不仅受到央行限贷政策的束缚,还要忍受商业银行紧缩放贷带来的影响。”
 
  Tony Alexander表示,对于一些拥有多套房产、长期持有的职业炒家来说,他们获得贷款的机会也在减少,而且资本收益率率也不高。
 
  Greenaway-McGrevy称,投资客面临的另一个问题是房租回报率偏低,奥克兰目前的房租中位数和房价中位数的比值只有3%,这样的收益还比不上定期存款。而且他们还要承担房产打理费用。
 
  他认为,如果房价上涨停止,目前利率处于缓慢上升通道,对于将大量资金锁定在房地产上的投资客来说并不是个好消息,他们将错失其他投资项目。
 
  对于海外投资客来说,虽然贷款已经不那么容易了,但还是不乏一些全款购房者,海外现金买家约占市场的6%。限贷政策对他们没有任何作用。

开发商
 
  奥克兰统一规划会让一些开发商受益,前提是政府允许他们兴建高密度住宅区。
 
  但这样的项目进展并不顺利,一些开发项目滞销,加上施工成本上涨,已让部分开发商对此类项目产生排斥心理。
 
  银行也不愿向这些项目提供贷款。
 
  “开发商面临缺乏贷款的境地,而且短期内不会好转,只会继续恶化。”Alexander说。
 
  Greenaway-McGrevy也称,过去10年间,新西兰的建筑成本是总体通胀率的二倍,如果房价下跌,那么一些开发商开发新项目的积极性就会不足。

政府
 
  通常来说,房价下滑对政府来说是个坏消息。但从另一方面看,房地产之外的其他经济领域会有新的起色,消费者信心总体很高。

反对派
 
  住房问题本来可以成为反对党攻击国家党的利器,在今年的大选中为自己赢分。
 
  但是,正当大选前反对党最需要利率这个利器的时候,房价却在今年降温和下跌了,所以,反对党手中房价危机的打击力度也打了折扣。
 
  对于国家党政府来说,是幸运的。

银行
 
  近些年来,银行对支持新西兰家庭买房、提供房贷方面发挥了积极作用。
 
  一份来自毕马威的报告显示,2016年是8年来新西兰各家银行房贷增长最快的一年,贷款增加了1.27亿纽币。
 
  但Alexander称,其后限贷政策让银行在房贷方面的收入减少,银行自身缩紧贷款的同时又要努力吸收更多的存款,这样才有利于银行降低长期系统性风险。



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