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【原创】海外买房,我的个人观点

     首先说明,本人从事移民服务十多年,并非房产方面的专业人士。对于房产相关的专业领域如建筑;设计等方面没有发言权。但是,在多年的移民行业生涯中,有机会深入参观了解了世界多地的房产,包括北美;澳洲;欧洲和新加坡香港等地的很多楼盘都有亲身的实地考察经历,也看了很多移民客户在海外置业过程中的方方面面。此文提出的建议仅为个人观点的分享。
 
 

  中国人海外置业中常常出现问题的几个观念:
 
  带着中国式思维购买海外房产

  这是大多数中国投资者一定会出现的问题,有些观点更是被海外开发商和营销机构利用,投其所好推出一些措施,往往会另中国投资者事后后悔莫及!典型的中国式思维包括如下一些观念:
 
  1:喜欢买新房,不喜欢二手房
 
  在中国过去十年的大多数城市发生了蓬勃的城市开发运动,大量老城区被推倒重建;大量新城区从无到有开发出来,有些也很快发展起来了。因此,在中国购房投资选择新房并没有错,相反有很多选择机会并且获得很好的增值收益。但是,这只是中国特色!
 
  发达国家的城市发展早就过了这个阶段了,不可能有很多老城区会推倒重建,也没有像中国这样的大量人口进城带来的新城区扩展机会。如果坚持买新房,选择机会会很少,并且由于新房开发的区域大多数不成熟,未来的保值和增值收益会比较悬。
 
  当然,任何事情都不绝对,看看当地人的房产市场交易情况就有数了,大约70%到80%以上的交易来自二手房,只有很少比例是新房交易。
 
  中国投资者的这个习惯被一些了解情况的销售商在利用,把在当地市场销售有难度的新房重点向中国人推销,效果很好。
 
  2:接受购买期房、楼花
 
  这是又一个在中国房产市场养成的习惯。这种方式购买房产最大的问题是风险。包括开发商破产、楼盘烂尾的风险,以及交房时和预期产生落差的风险。我国的过去十多年总体房价一直处于上升中,这只是初级阶段。一个房市的评判周期如果用50年为单位,发达国家的城市有数据,但我们国家还没有。房价进入明确的下降周期将是烂尾风险大面积集中爆发的阶段,中国的房产投资者至今还没有切身体会过,因此对这种风险的预估不够。
 
  另外一个很大的差异是,在中国如果出现这种情况,大概政府出于维护稳定的需求会出手救助,但这种情况在西方国家不太可能出现,他们的政府对于经济活动的干预力量会很少很少。请记住:购买期房、楼花意味着你愿意承担以上的风险!!
 
  西方国家的居民大多数不接受购买期房和楼花的方式,因此这个阶段的销售也主要面向中国人,效果也不错。
 
 

  3:不喜欢使用经纪人

  房产经纪行业在我国和发达国家有巨大的差异!在发达国家,一个获得执照的房产经纪人是收入和社会地位较高的中产阶级;但是在我国,房产中介机构的从业人员却是以中低学历的年轻外来务工者为主。
 
  很多中国投资者认为经纪人是一个多余的环节,不信任也不尊重经纪人。有些中国投资者会同时联系多个经纪人,利用甲经纪人免费带看多套房产,最后到乙经纪人那里成交。当然,如果购买新房或期房的话就更加不需要经纪人了。这样做的结果是,有些城市的持牌经纪人开始拒绝为中国投资者提供服务,或者只免费带看一套房产,中国投资者很难获得优质专业的经纪人服务,于是一些当地不具备资质的华人却看准了这个机会,忽悠中国投资者购买一些报价虚高、地段差的房产。
 
  其实有一些关键性的购买房产的问题一定要先问问自己:
 
  我懂得分辨某个国外城市的地段区域吗?
 
  我国的城市区域概念比较大,在同一个比较大的片区的房产地段价格差异并不大;但在国外并非如此,同一个区域内只隔一条街的同样建筑年代和质量的房产,市场价格却可能相差很大,因为街道两边的居民构成不一样。
 
  同样距离市中心2公里的区域,往南或者往北的房产价格可能是天壤之别。外国人的居住观念和中国人不同,传统富人区的配套往往让中国人感觉生活不是很方便。总之,很多国人用中国的观点挑选出来的所谓地段好的房产不一定价值高。将来脱手的话可能只能找其他中国人来接盘,价格自然受影响。
 
  我懂得西方概念的好房产要素吗?
 
  如果您在海外购置了一套房产,将来转让时只有中国投资者会接手,那么这套房产的保值能力将大打折扣。很多国人购入了海外房产后会做一些自以为是的改装,比如把阳台封起来;在院子里盖厨房或储藏室等等。如果您自住当然随意,但要是考虑将来转让就要多考虑。
 
  西方概念的居住要求更重视享受功能而非实用功能。一所房产的景观、设计等因素都是重要的加分。有很多独立房产会因为出自著名设计师的设计而明显价值提高,这些因素却往往被中国投资者忽视。
 
  我会查询房产历史和法律纠纷吗?
 
  购买二手房产这是必备的工作。一定要由专业的人士帮助您把这些信息搜集清楚。有一些住宅发生过不太好的事情,或者是大麻屋,或者还有一些没有了结的纠纷。这些情况会极大影响房产价格。有些中国投资者只知道比价格,却不知道低价格背后的原因,后悔莫及!
 
  买方经纪人和卖方经纪人

  在很多西方国家的房产经纪法规中,买房者可以自己聘用买方经纪人,负责为自己选择到合适的房产并完成一切相应手续。买方经纪人只代表买房者的利益,也只从买房者那里获取佣金。相应的也有卖方经纪人,如果购房者找了个卖方经纪人,不要沾沾自喜可以不付佣金,因为经纪人归根到底是代表卖方利益的哦。
 
  一些切实可行的海外购房建议
 
  法律法规搞清楚

  在任何国家购买房产,第一步就是清楚了解该国的相关法律法规,包括购房资格和购房人身份的对应要求;正规购房的法定流程和付款规定;购房过程中的税费及维护房产的税费;办理购房贷款的法规等等。
 
  以上这些说起来很简单,但实际上每一步都有很多中国投资者栽跟头。最著名的包括恒大老板的悉尼购房案,就是没搞清法律法规的惨痛后果。
 
  这个责任理论上是投资者的房产经纪和律师应尽的,但是很多中国投资者因为种种原因不愿意使用这些中介。
 
  房产类型要确定

  中国人海外购房无非两个目的,自住或者投资。我建议在选房之前一定要确定清楚自己的意向是哪一类,因为考察这两类房产的重点因素完全不同。不要说兼顾,兼顾往往是两头落空!
 
  自住型房产重点是自己的感受,居住环境;子女上学;生活习惯等要素的满足,社区和邻居情况也很重要。这个因人而异的因素太多,不多说了。
 
  投资性房产最重要是考虑出租收益和升值前景。这其中尤其是商业类房产比如商铺、写字楼、酒店式公寓等投资选择特别有挑战,坦率的建议是初到一个国外城市的中国投资者不要轻易去尝试这个类型。另外一个重点是在投资前算清楚房产的维护开支,包括贷款;物业;出租中介费用等等。向老外收房租有时候是令人头痛的事情,好的租房中介会帮您把关。
 
  隔空买房猫腻多

  所谓隔空买房,就是买房者未赴房产所在地进行过实地考察就下单买房的行为。通常出现在购买期房;楼花等购房类型中。中国投资者必须要明白,大多数欧美发达国家的购房者是不接受购买期房;楼花的,而我国因为房地产市场的发展还不够完善,也并没有真正经历过房地产市场下行的时期,所以购房者对于购买期房的风险性还认识不够,接受度比较高,造成很多海外期房项目乐于到中国来进行推销。
 
  我深入了解过很多在中国开设办公室进行业务推广的海外房产营销机构和他们的房源,坦率的说,高质量房源非常少。可以理解的是,如果一个房产项目无论区位;配套;建筑质量;开发商都是很好的,应该在当地就能很快销售一空,根本无需投入巨额推广费用到海外去营销。当然,这并非一概而论,随着中国购房者的崛起壮大,越来越多的国外优质开发商会直接到中国来进行营销,也会带来一些优质楼盘的。
 
  实地考察有必要

  我常常问咨询者一个问题,如果以杭州城的中心点武林广场为点,3公里为半径,向南和向北两个地区的房价相同吗?熟悉杭州房市的人一定会说,差很多。同样的道理也适用于国外城市,一个区域的房价,甚至单个房产的价值,都会因为各种因素的影响而相差很大。有时候甚至一街之隔,却是截然不同两个居住氛围,房价相差甚远!
 
  作为一名外国投资者,我实在无法赞同连实地考察都不做就决定下单购房的行为。这其实是海外购房必须承担的一个职责。我自己在海外买房之前就实地考察过2次,看过的同类型房产不下15套,最终选定了自己的房子。
 
  可靠经纪最省心

  是的!!选择一个可靠的房产经纪人是最好的方式。作为一个专业人士,很多国家的法律对房产经纪人有严格的考核和行为限定,这一点和我国房产经纪行业的状况有很大差异。
 
  选择一个可靠,值得信任,文化和沟通相同的专业当地房产经纪是成功海外购房的最佳途径。我本人的海外购房也是依赖优秀购房经纪的服务而达成的,对大多数中国投资者而言,这也是最靠谱的方式了。
 
  我自己的海外购房规则:
 
  不会考虑期房、楼花,慎重考虑新房;
 
  如果一个国家对于购房者的身份有限定;只允许本地居民购买的那种类型的房产基本上比较好(这一点和我国不同,我国是外销房、出口产品质量最高;大多数发达国家却恰恰相反,本地人不太认可的房产可以让外国人来买!);
 
  一定从头到尾尽量用一个经纪,愿意使用买方经纪人。
 
  以上建议,来自实践,发于至诚,仅供参考祝您的海外购房之路顺利!

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