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【美国】买房了写谁的名字更好?四种情况具体

  在全球资产配置的趋势下,很多人都选择去美国购买房产。那么,这个房产写谁的名字比较好呢? 要根据房子的用途,分以下4种情况来分析:自己住的房子、纯投资的房子、给孩子买的房子、婚房。
 
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1. 自己住的房子写谁的名字
  
  如果是自己居住的房子,从税收方面来讲写自己的名字最合适,因为自住用房有税收优惠。
 
  美国税法规定:自己居住使用的房子,如果在5年内居住满2年,那么以后房子增值了,你在卖房子的时候会有免税额,一个人有25万美金的免税额,夫妻两人有50万美金的免税额。
  
2. 纯投资的房子写谁的名字
  
  这种情况下,房子一般会租出去,那么,租户如果在你的房子里摔倒了,他可能就会告你。以前甚至有过这样一个案例:一个小偷去某户人家偷东西,结果摔倒了,就告了屋主,结果还赢了,屋主最后还要给小偷赔钱。
  
  我们可能觉得不可思议,但美国是一个法制国家,如果真的是由于地板的原因导致租户摔倒,你真的会面临赔偿问题,所以,这个法律风险我们不得不考虑。
 
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  那么,我们如何规避这个风险呢?要分两种情况:

● 房产价值较大
 
  如果您购买的房产价值较大,或者您在美国有很多房产,那么从资产保护的角度考虑,您可以成立一个公司,把房产放在公司名下。因为不管这个房子牵扯到什么法律问题,公司首先会负起责任,尤其是有限责任公司,这样对房子就有了一层保护。
  
  但是,如果要成立公司持有房产,会产生一些费用,比如成立公司时的律师费一般需要1500-2500美元;每年还要交州税,具体金额每个州不一样(加州的公司每年要交800美元的州税);每年还要请会计报税,也会产生一些费用。
 
● 房产价值较小
  
  如果您的房产价值较小,就没必要专门成立一个公司,这时候为了规避风险,可以购买保险,比如雨伞险。
 
注:雨伞保险是一种附加的责任险,用来赔付在任何意外情况下造成他人身体伤亡,财产等损失以及一切法律诉讼等费用。作用是给受保者一个额外的保障,避免发生事故时危及到受保者的个人财产。
 
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3. 给孩子买的房子写谁的名字
  
  很多家长在孩子很小的时候就把他们送到美国留学,考虑到孩子在美国读高中、大学,以后肯定要住房,所以很多家长都打算给孩子买房,那么,给孩子买的房子就要写孩子的名字吗?
  
  现实生活中一般有以下两种情况:
 
● 家长与孩子的名字都写上
 
  这也是大部分家长的选择,一般是孩子持有99%的产权,家长持有1%,这样家长们会比较放心。但是,以后家长如果想把产权转移给孩子,需要交纳物业转移税,具体交纳多少税,每个县都不一样,有的县是1‰,有的县是2‰,总之,这个税额并不多。
  
● 只写家长的名字
  
  房子是给孩子买的,但是房产证上只写家长的名字,那么以后转移产权的时候就会涉及这两种税:赠与税和遗产税。不管你是通过赠与还是通过遗产继承的方式,把房产转移给孩子,都需要交税。
  
  当然,这两个税都是有免税额的。在美国,赠与税与遗产税的免税额是一样的,都是549万美金,但只针对美国绿卡持有者和美国公民。如果你是一个外国人,那么,不好意思,你只有少许免税额,这意味着转移产权给孩子的时候,你要交很多税,这种情况实际上是很不划算的。
  
  所以,如果房子是给孩子买的,最好直接写孩子的名字就好,以后不会因为转移产权再交税。如果实在不放心,家长和孩子可以共同持有产权,持有比例可以自主决定,比如:家长占99%的产权,小孩占1%;或者小孩占99%,家长占1%。
 
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4. 婚房写谁的名字
  
  对于婚房到底该写谁的名字,在国内确实是一个很有争议的问题。那么,在美国,婚房到底该写谁的名字呢?其实在美国,不管是写一个人的名字还是都夫妻双方都写上,关系并不大。
  
  因为在美国各个州的法律都是不一样的,在加州,婚后财产都属于夫妻共有财产,不管房产证上写的是谁的名字,以后婚姻出现问题,另一方还是有可能会把这个房子的一部分产权追索过去的。
  
  但是,需要注意的是,如果有贷款,那么贷款人一定要在产权上。
  
  比如这个家庭的先生申请了贷款,那么他的名字一定要在产权上。而太太没有申请贷款,是不是可以在产权上,对此不同的银行有不同的规定,有的银行规定只有借款人才能在产权上。
  
  综上,在美国买房用途不同产权归属也不同,要根据不同的情况来决定房产证上到底写谁的名字,希望对在美国购房的朋友们有所帮助。


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