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【美国】全面预测2017年下半年美国房产走势

  对于美国房市,在今年年初的时候,专家预计价格增长将放缓,库存将会下降,抵押贷款利率将会上升。到目前为止,事情并没有完全像预期的那样发展。现在2017年已经进入9月份,让我们来看看美国房市现在的情况和接下来四个月的发展趋势。
 
  美国房屋库存将持续紧张
 
  根据 CoreLogic 在8月1日最新发布的美国房产数据显示,在全美范围内,美国房产市场持续上升,在16年6月到17年6月期间,全美房屋的房价全年平均同比上涨6.7%;而17年6月份环比17年5月则增加了1.1%。
 
  同时房屋价格指数预测,在17年6月至2018年6月的一年时间内,全美房屋价格还将持续上涨约5.2%。而17年7月相比17年6月房价则将环比上涨0.6%。
 
  房屋库存紧张是影响美国房地产市场的一个重要的潜在因素。它不仅让房屋价格快速上涨,也使刚上市不久的房源以前所未有的速度被出售。
 
  房地产专家 Svenja Gudell 表示:“现在每个人都在讨论库存紧张的问题,但我认为我们可以把目前的状况直接称为库存危机。我们没有建造足够的住房。”根据数据显示,目前待售房屋的数量大约相当于1994年的水平。问题是,现在美国生活的人比23年前增长了6300万之多。
 
  当然库存危机并没有发生在高端市场。通常来说,高端市场的买家会拥有更多的选择,因为豪华住宅一般需要更长的时间才能出售,而且建筑商正专注于这一领域。当然地区差异也是存在的,比如在沿海地区豪华住宅的供应也是尤为稀缺。
 
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  房屋租金仍将上涨
 
  最新数据显示,随着某些热门房地产市场的房价涨势逐渐趋于平缓,到2017年8月,美国总体房租的未来涨幅可能不会像2014年之前那么高,但租金整体仍将维持稳步上涨趋势。
 
  热门城市方面,由于美国过去两年房市最热的北加州旧金山地区开始进入调整阶段,房屋供给随着新建筑落成而大量增加,需求则因为价格过高而减少,整体房市开始转向平稳,预期房租涨幅已经降至0.8%。但是华人关注的地区如南加州的洛杉矶房租年涨幅升至5%以上;华州的西雅图地区房租年涨幅达到5.6%。
 
  在商业租赁方面,写字楼、工业和零售物业仍处于扩张期,表现为市场空置率下降或保持平稳,租金年增长率上升或者保持平稳。
 
  需求旺盛将继续推高房价
 
  根据 CoreLogic 最新的房屋价格指数,由于库存不足和需求旺盛,6月份全国房价上涨了6.7%。旺盛的需求估计今年不会消失,这是受两个因素的影响:政策和千禧一代。
 
  美国房产网站Trulia的首席经济师Ralph McLaughlin认为说道,“推高需求的政策只会让美国房产的价格增长的趋势变得更严峻。” McLaughlin 表示,新政府提议的一系列政策都在刺激需求,包括将标准税收减免额增加一倍,废除《多德弗兰克法案》(Dodd Frank Act),都会导致贷款门槛变得更加宽松。
 
  与此同时,千禧一代都开始成家立业了。他们大部分人都在20多岁左右,想要购买一套属于自己的房产。今年第二季度的住房拥有率为63.7%,比去年同期上升了0.6%。在过去的两个季度里,新进入的住房家庭数量都超过了新进入的租房家庭数量。如果这一购房需求依然保持下去,美国的房屋价格还会继续走高。
 
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  可负担性住宅将更加难找
 
  在美国有许多学者呼吁新政府实施更多新举措,为低收入群体保留一部分住房,他们认为:应该为下一代保留经济多元化的社区和可负担的住房。可负担住房指美国政府为低收入家庭提供住房补贴,使其房租开销不超出家庭月收入水平30%的一项政策。
 
  根据数据显示,美国房屋价格中位数为$29.8万美元。鉴于目前就业机会和收入水平的改善,大多数美国家庭都能负担得起这个价格。不过数据也显示,首次购房者在购房上的支付费用占家庭收入的比例正在不断提高。
 
  美国与中国一样,沿海地区比内陆地区房价贵,一线城市比二三线城市房价高得多。研究发现,目前80%以上可负担得起的待售房屋分布在中西部内陆地区,而在东西海岸的纽约和洛杉矶这一比例为四分之一,旧金山更低,为七分之一。而旧金山、圣迭戈、洛杉矶所在的加州是可负担低价位住房最紧缺的州。
 
  房屋贷款利率将可能走低
 
  根据 美国金融网Bankrate 的数据,目前30年期固定抵押贷款的平均利率约为3.85%,低于2017年初的水平 (4%),这也是年初经济学家预计在年底会出现的最低水平。对于国内高净值人群来说,抓住房贷利率走低的利好,借助海外资产配置来保证个人收益最大化。
 
  房贷利率的降低,紧接着美联储的加息,再加上银行连同很多银行头等贷款最低利率的上升,这使消息综合起来,使利率降低成为一个令人愉快的惊喜。具体说来,美联储基准利率的增长、银行头等贷款最低利率的提高增加了贷款成本,而房贷利率此时如果下降则缓和了购房者的贷款压力。



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