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【澳洲】房屋空置税详解

  澳洲房屋空置税详解
 
  近几年来澳大利亚主要城市的房屋空置率在不断上涨。在澳大利亚2016年的人口普查夜,11.2%的住房被记录为空置房,过去五年来,墨尔本的空置物业数量上升了19%,悉尼上升了15%。与此同时,随着住房负担能力的压力加剧,澳洲联邦政府连同州政府(维多利亚州政府)都相继开始推动房屋空置税。
 
  联邦政府2017-2018财年预算引进海外人士房屋空置税
 
  2017年5月9日,联邦政府在2017-2018新财年预算中引进针对海外人士的年度房屋空置税(Annual Vacancy Charge)。对于在12个月周期内空置超过六个月以上未得到充分利用的住宅物业,政府将向其海外业主征收房屋空置税
 
  起征日和征税对象
 
  这项措施适用于自2017年5月9日晚上7:30以后向外国投资审批委员会(FIRB)申请购买住宅物业的外国人。如果是楼花合同,即使开发商已经有了免申请证书,如果海外业主是在上述时间之后交换的合同,也会被列入审查范围。
 
  房屋空置税为每年征收,也就是从交房后开始算起, 每12个月都要对海外业主的房屋使用情况进行评估并征收空置税。
 
  税率
 
  联邦政府对海外人士征收的空置税额相当于外国投资者购买住宅时向FIRB所缴纳的申请费(住宅FIRB申请费是基于物业价值的呈阶梯式定价)。需要注意的是,自2017年7月1日起,对于价值低于1千万的房产,FIRB申请费会基于原有价格增长10%。
 
  如何判定是否空置
 
  空置税中所提到的的六个月不需要是连续的。只要住宅在12个月周期内不被空置6个月以上,都不需缴纳空置税。那怎样才不算空置呢?根据FIRB GN48政策解读,只要满足下列任一条件, 就不算空置(在每12个月周期内):
 
  Ø  房屋出租超过6个月
  Ø  自住超过6个月
  Ø  亲属, 朋友, 或者其他人居住超过6个月(不需要签署租约)
  Ø  尽管没有实际租客或他人居住, 但是房屋在此期间内积极在市场上发布出租广告,聘请租赁中介,并且以市场价格来确定租金额。
 
  征税方法
 
  此项措施将由澳洲税务局ATO来监管。海外业主需要自房屋交房后,每年向政府报告住宅在过去12个月内的使用情况。海外业主可能会被要求提供该物业被充分使用的证据。对于所提供证据的具体要求,还需等政府进一步建议。
 
  维州政府自2018年1月1日也开始征收
 
  房屋空置税
 
  自2018年1月1日起,维多利亚州政府也会向墨尔本市指定地区内的空置住宅征收房屋空置税vacant residential property tax。
 
  起征日和征税对象
 
  维州房屋空置税将以2018年1月1日开始每年征收。每一年(1月1日)的房屋空置税征收取决于前一年住宅的空置状况。也就是说,2018年1月1日的空置税将根据物业2017年1月至2017年12月一整年的空置状况来做评估。
 
  不同于联邦政府,维州对于房屋空置税的征收对象是广泛的,并不局限于海外人士,也包括本地人。但它只适用于位于墨尔本市中心地区的空置物业。该地区以外的任何空置物业并不受税款限制。
 
  适用与维州房屋空置税的市政地区以及地图标注参照下方:
 
Banyule 
Bayside 
Boroondara 
Darebin 
Glen Eira 
Hobsons Bay 
Manningham 
Maribyrnong 
Melbourne 
Monash 
Moonee Valley 
Moreland 
Port Phillip 
Stonnington 
Whitehorse 
Yarra

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  税率
 
  维州房屋空置税额是在住宅的资本改良价值Capital Improved Value (CIV)基础上征收1%的税款
 
  Vacant Residential Property Tax = 1% x Capital Improved Value (CIV)
 
  墨尔本住宅的资本改良价值CIV是由当地市政府对其土地和建筑物做出的估值, 一般在业主市政费通知单上都可以找得到。例如下图:
 
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  征
 
  维州房屋空置税将纳入维州土地税法律范畴。根据这一范畴,该税赋采取的是自觉申报,具体来说, 位于指定市政地区内的空置住宅业主需要在每年1月15日前通知维州州税局。维州州税局也将进行监督和合规活动。至于政府要怎样监控和审查所有这些物业是否满足居住要求, (例如调查相关水,电,物业等的记录),还需在以后进一步观察。



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