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【澳洲】移民政策的改变对住房有哪些影响

根据澳大利亚统计局近日发布的最新人口数据,澳洲全境范围内的人口正在迅速逼近2500万大关,其中有39万多人在2017年9月之前来澳洲定居。
 
从房地产市场来看,人口增长可以看作是一个住房需求——因为更多的人对住房有更大的要求。
 
而且,值得注意的是,人口增长比长期平均速度快得多的州(维多利亚州、新南威尔士州),通常与最近几年住宅价值增长最快的市场是相同, 而低于平均水平人口增长的地区都表现出较弱的增长。            
 
海外移民在国家层面上,是澳大利亚人口增长的最大组成部分。
 
截止至2017年9月的前一年里,净海外移民占澳大利亚人口增长的63.2%,剩下的37%来自自然增长(即出生人数减去死亡人数)。2008年初至2009年底是海外移民净流入人口增长高度集中的最后一个时期,当时世界经济因全球金融危机而减弱,而澳大利亚的经济在当时仍因商品繁荣而保持相当的繁荣。

澳洲 
 
当时,这些海外移民中,大多数移民都去了新南威尔士州(39.5%)和维多利亚州(35.4%)。 数据显示,从ABS进行人口统计开始,历史上从未有过这样一个时期,海外移民如此的集中在澳大利亚的两个州内。
 
海外移民
 
海外净移民方面,在过去一年,新南威尔士州和维多利亚州仍是最受海外移民欢迎的城市,分别达到98,570和86,901人,均创当地有史以来最高水平。同时,新州和维州两地海外净移民数量在全澳占比高达74.9%。
 
 
其它地区海外海外净移民增长情况分别为:昆士兰州31,148人、南澳10,497人、西澳13,101人、塔州1,461人、北领地923人和首领地2,801人。
 
各地净移民数量均创近年将高:昆州海外净移民增长数量创2014年3月以来最高水平,南澳创2015年12月以来最高水平,西澳创2015年9月以来最高水平,塔州创2010年6月以来最高水平,北领地创2012年12月以来最高水平。

澳洲 
 
各州海外移民带来的人口变化:
澳洲
 
州际移民流入VS流出
 
纵观州际净移民情况,新州和维州表现大相径庭——过去一年,澳大利亚州际净移民造成的各州/领地人口变化为:新州减少14,859人,维州增多17,182人,昆州增多17,426人。南澳减少5,941人,西澳减少 11,722人,塔州增多741人,北领地增多3,490人,首领地增多663人。
 
新南威尔士州居民流出速度加快,人口流出量达到2013年3月以来最高水平。另一方面,维多利亚州年人口流入量较前两个季度有所减少。
 
昆士兰州成为目前年州际移民流入量最多的地区,创2008年12月以来最高水平。
 
塔州州际净移民增长率为2009年9月以来最高水平,首领地州际居民流入情况呈良好增长态势。而南澳和西澳居民外流量缓慢减少,北领地外流量则持续攀升。
 
有人把澳大利亚称为“大澳大利亚”,意思是越来越多的人移民澳洲,使得澳洲人口迅速增加。其实关于“大澳大利亚”到底是积极的还是消极的事情,也一直存在着广泛的争论。
 
但是有一个非常明显的事实是,如果海外移民政策放缓的话,海外移民集中的两个州的确可能会存在一些住房市场的风险。这种风险与新南威尔士州尤其相关,因为该州的州际移民和自然增长率一直都很薄弱。

澳洲 
 
从下图来看,各州洲际移民带来的人口变化,黑线所代表的新南威尔士州人口流出量最多。据澳洲国家统计局最新数据显示,在截至2017年9月的前一年中,海外移民占新南威尔士人口增长的80%,而自然增长占人口总数的33%,而州际移民在新南威尔士州是一直在流出的,流失率为13%。

澳洲 
 
上一财年,悉尼流失了23,176人。悉尼作为澳洲经济最发达的城市,就业机会多,一直是最引人瞩目的,也是澳洲人最喜欢呆的地方。但是,近年来,高涨的房价,就业压力激增,使得不少澳洲人怨声载道。
 
根据数字统计,1971年以来,总共有50多万人离开悉尼去了昆士兰州,其中近一半的人去了布里斯班。悉尼的社会研究者Mark McCrindle表示:那些搬走的人更可能搬去另外一个城市,而不是去了乡村。     

澳洲
  
所以,如果移民政策改变,海外移民进入新南威尔士州的流动放慢,我们可以预计,住房的需求将减少,特别是考虑到州际移民外流正在加速,而目前,新南威尔士州的自然增长率比其30年的平均水平还要低8%左右。     
       
在其他州,在人口增长的三个组成部分之间,表现还稍显均匀,值得注意的是昆士兰州,州际移民数量不断增加,澳洲国家统计局的数据表明,澳洲国内迁至布里斯班的人数最多,上一财年,一共为10,149人,迁至该城市的人口数量在10年中达到最高水平。这无疑将有助于支持广泛的住房需求。 
 
虽然下一次联邦选举的日期尚未确定,但人口辩论很可能是政治政纲的主要特征。虽然强劲的人口增长有助于经济增长,但它也创造了额外的住房需求,也将导致劳动力市场的竞争加剧,运输系统的使用率也有待提高,同时将增加对诸如学校和保健等基本服务的额外压力。     
 
所以,移民政策如果收紧,很可能悉尼和墨尔本的住房市场对购买和租赁住房的需求都会减少。但考虑到州际移民是墨尔本总体人口增长的重要组成部分,所以,相比之下墨尔本市场受海外移民率的影响较小。


来源:米宅海外



 
 

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