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【美国】全美房产吃紧,房价租金暴涨

根据哈佛大学联合住房研究中心编制的年度《全球住房状况》报告,对全美房产市场回顾及评估后,在今年哈佛大学第30届会议上表示:现阶段全美住房前景每况愈下,房源极度稀缺,房价越来越贵,可谓一房难求。

据房产网站Curbed报道:自2008年房地产市场萧条以来,针对房屋的建设每年都在持续增长。但随着实际建房情况的不佳,使得建筑业的步伐正在放缓,其中的因素包括:建筑材料及土地价格上涨、劳动力不足导致人员成本昂贵等。这些也将直接影响到市场上可供住房的减少以及住房情况的短缺恶化。

与此同时,随着美国失业率的回落,美国人对购买房屋的渴望,更加导致市场上房源供不应求,这种现象在大城市尤为突出。

《全球住房状况》报告罗列出美国房产市场现状,以及如何造成美国住房市场可负担问题。
 

1、建设成本高+千禧群体多

美国在泡沫经济前,住房状态是供大于求,如今却是住房短缺。住房建筑每年都在增长,而增长却呈现出放缓迹象。

根据NAR的数据显示,今年3月,低于10万美元价格的房屋和10万-25万美元价格的房屋销量较上年同期下降8%-21%不等,而25万-75万美元价格的房屋销售则上涨4%,可以看出低价位房产需求量越来越低,需求量下降必然导致低成本房源建设的减少。并且木材价格累计4%的暴涨,以及土地稀缺推动了土地价格的上涨,加之土地开发的繁文缛节,阻碍了建筑密度增加,最终导致普通大小的房屋也成为百万“豪宅”。

除了上述各方因素导致住房建设步伐缓慢以外,美国千禧一代进入适婚年龄,这意味着在美国,购房群体新增,千禧一代的住房刚需进一步增加了市场购房需求,买房问题趋于严峻。
 

2、房屋拥有率有所回升

美国的房屋拥有率指的是居住人群中拥有该房屋而非租客的人群比例。该比例自2004年达到69%的峰值后便逐年下降,2016年底该比例为63.7%。截至2015年,美国100座大城市中,有52座城市租房人数占主导。

2017年,美国的房屋拥有率难得的出现转机,这要得益于受到低利率的推动,并且政策为首次购房贷款提供了一个低首付、低利息、低费用和延迟支付的有利条件。从某种角度来看,2017年是美国房屋所有权旺盛的一年,约有110万美国人成为房主,这是大衰退以来的最高水平。
 

3、“婴儿潮”的主导地位

与美国整体人口一样,美国房主的平均年龄也呈上升趋势,从1990年的50岁增加到2016年的56岁。通过调查显示,65岁以上的老人是唯一2017年房屋拥有率(78.7%)比1987年(75.4%)更高的人口。

换言之,“婴儿潮”房主(1946年初至1964年底出生的人)的老龄化对房产市场的整体发展趋势有着不容小觑的影响。调查发现,88%的老年人希望随着年龄的增长不愿频繁外出活动,并且拥有市内医院、绿化公园、便民购物等便捷设施的区域,更适合老年人生活。这类人口的房屋售出量比过去减少,促成了现有住房销售短缺,还令房屋市场承受更多的压力,为千禧一代制造房屋库存紧张。

 

4、美国家庭愈加青睐租房

由于房屋的短缺和房价的看涨,美国家庭逐渐向租房方式转变。2006年至2016年,美国租房家庭的数量大幅增加,从2006年的31.2%上升到2016年的36.6%。目前的租房比例超过了1986年和1988年的高点36.2%,接近1965年的37.0%。

皮尤研究中心的一项调查显示,有72%的租客表示他们会选择合适的时机购房,但在被问及租房的具体原因时,绝大多数租房者表示是经济原因。

美国全国平均仅有45%的租户表示,可以支付得起其所居住地区的中间价位的住房。而在房价昂贵的住房市场,只有10%的租客表示可以支付得起房贷。
 

5、住房需求VS昂贵租金

2016年,近1/3的美国人和47%的租房者用收入的30%以上来支付住房,大约1100万人为住房花费了一半的收入。其实在全美各个地区,都会产生这种压力。几乎所有人口,从城乡到年轻人均是如此。

目前来看,租赁市场越来越迎合豪华公寓居民的需求,低收入租户则挣扎求存,因为豪华建筑有助于抵消土地和建筑成本上涨的影响,平衡其之间的收支差异。

但根据住房需求报告显示,2005年至2015年,极度低成本负担、或生活条件不足、或过度拥挤的极低收入家庭,租户数量从6个增加到830万个;自30年前的第一份国家住房报告以来,全美极低收入家庭的数量达到1900万。
 

综合各方因素分析过后,全美房屋市场的极度“吃紧”的状态也就不足为奇,没有领导、资源或各级政府的共同努力,美国房产市场的问题只会越来越严重。

 

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