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【澳洲】悉尼和墨尔本的房价,何处是底?

悉尼和墨尔本市场走缓,我们听到媒体和买家越来越多的猜测,随着大城市继续降温,房价究竟会跌到多低。

 

澳新银行(ANZ Bank)的两位资深经济学家最近发表了一篇报告,预计这两个城市2018年和2019年的房价将会从高峰到低谷下降10%。

 

在接下来的18个月里,我们将听到更多这样的预测,因此,让我看看能否根据我在房地产行业30多年的经验,给你一些安慰,在这段时间里,我看到了市场周期中的许多波峰和波谷。

 

价格会下降多少是一个很难准确回答的问题。我们知道这两个城市都在降温——悉尼比墨尔本快(但请记住,在繁荣时期,悉尼的增长速度更快)。

 

我们还知道,这两个市场都不会崩溃,因为有太多基本面因素为价格提供支持,比如供应不足、人口快速增长(主要是移民)、极低的利率、低失业率和强劲的经济。

 

但我们确实看到价格在回落,悉尼的拍卖清出率跌至50%,墨尔本则跌至60%左右。

 

鉴于房地产市场本质上是周期性的,我们可以根据历史来判断房价会跌到多低。

 

麦格理银行(Macquarie Bank)上周发布的一份报告提供了很好的总结:“自1980年以来,澳大利亚已经经历了六次房价下跌,从峰值到谷底的区间为2.5%-8%。此前几乎所有的调整都发生在加息之后,在这个周期中,这个负面因素不太可能在短时间内再次出现。”

 

就目前的状况而言,最新的CoreLogic数据显示,悉尼房价自去年6月以来已经下跌了4.2%,而墨尔本房价则上涨了2.2%。但最近墨尔本的降温速度明显加快,5月份房价下跌0.5%,3个月下跌1.2%,这是自2012年以来的最大3个月跌幅。

 

两个城市的价格走势都是按月监测的,到目前为止我们看到的是价格的有序放缓。自去年9月以来,悉尼的房价中位数出现了极低的月度降幅。在市场上,你可以感觉到热度已经退去,但这并没有转化为城市房价中位数的大幅下跌。

 

在这一个周期的目前阶段,可喜的是买家重新获得了一些谈判权。紧迫感已经消失,竞争减少,待售房屋越来越多,在拍卖中支付溢价的风险也大大降低。市场正在恢复正常的状况。

 

这是一件好事,尤其是对首次置业者来说。对悉尼和墨尔本的年轻人来说,这个时机再合适不过了——他们可以在印花税上获得慷慨的优惠; 房价放缓; 而来自投资者竞争对手的竞争要少得多。

 

市场走缓对业主来说是件坏事吗?当然不是。这实际上是一件非常正面的事情,因为市场调整可以防止泡沫。我们希望市场经历一段整合时期之后,可以巩固繁荣时期的巨大价格涨幅。

 

把价格下跌的事情放在一个整体来考虑。去年这个时候,当我们接近繁荣的顶峰时,悉尼的房价自2012年中开始上涨了67%,墨尔本的房价也上涨了40%。

 

所以,即使房价下跌8%-10%甚至更多,大多数房主也不应该为此担心。

 

最终,在繁荣时期取得的收益将远远超过我们目前经历的任何价格下跌。

 

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