【澳洲】澳洲房价持续下跌?新鲜出炉房地产数_【凌宇移民官方网站】
凌宇移民官网
主页 > 海外房产 >

海外房产

【澳洲】澳洲房价持续下跌?新鲜出炉房地产数

1核心观点

 

(1)澳洲住宅市场降温,主要原因是贷款缩紧和房价居高抑制需求,悉尼和墨尔本房价下降趋势明显,短期投资吸引力下降。受供给减少和人口增加的有利影响,长期来看房价在下跌到可负担价格时会反弹。

 

(2) 高房价推动租房需求增加,悉尼和墨尔本租金回报率上升,布里斯班地理位置优越且可负担,优质公寓项目回报率高,长期来看非常具有投资吸引力,但短期仍会受供给过剩的不利影响。

 

(3) 悉尼和墨尔本写字楼租金年内继续上升,但投资收益率下降,随着美联储加息进程,投资吸引力减弱。线上零售在澳洲有巨大潜力,长期来看利好仓储、物流等工业地产。亚马逊澳洲网站会对一些小型购物中心产生冲击,大型优质购物中心和社区便利店前景较好。

 

澳大利亚一直是投资和移民的热门地区,中国则是其最大外资来源国。澳新银行(ANZ)近期发布的一项调查报告显示,澳洲房价将持续下跌,而且下降速度将会加快。许多投资者对此十分惶恐,不过要想知道澳洲房地产现状究竟如何,未来是涨是跌,该投资到住宅还是商业地产,我们需要分析一下新鲜出炉的房地产数据,然后再做出合理判断。

 

2澳洲住宅

 

(1)买房:澳洲住宅市场降温,贷款缩紧和房价居高抑制需求,供给减缓

 

今年以来澳洲主要城市房价承压,悉尼和墨尔本一季度房价中位数分别下跌2.5%和1.7%至90.5万澳元和72.2万澳元,短期来看投资吸引力下降,主要是由于澳洲审慎监管局(APRA)针对具有风险的贷款所实施强劲的监管政策,各大银行及各大借贷机构纷纷开始对借贷人进行更严格的评估,使得贷款申请变得越来越难,导致澳洲房贷审批量暴跌。

 

另外一个主要原因是悉尼和墨尔本的房价太高,买房需求受到抑制,房价上涨速度远远快于工资上涨速度。如果一个悉尼家庭首付20%买一套中等价位的房子,贷款80%,那么他们每个月需还贷款数额超过收入的50%,在墨尔本这一数字大约是40%。

 

随着需求减少,大城市房价在狂涨之后迎来平稳期,房屋销售增速预期仍受限,唯一值得欣慰的是供给减少和人口增加导致潜在住房需求增加,可以减缓房价的下跌速度。高昂房价使很多人选择租房,但如果房价一旦下跌到可负担范围内,他们就会选择买房,从而阻止房价继续下跌。

 

 

相比较而言,布里斯班和珀斯房价更容易负担,一季度房价中位数分别为51.9万澳元和50万澳元,均比上季度下跌2%,相当于悉尼房价打了55折左右,每月需还贷款数额分别占收入的27.8%和23.4%,而且从历史趋势来看,房屋负担能力与贷款利率走势基本一致,根据经济发展预期,未来一年内银行贷款利率大概率会稳定在5.2%。

 

 

(2)租房:悉尼和墨尔本房租回报率上升,长期来看布里斯班具有投资吸引力

 

大城市高房价抑制了人民买房的需求,使租房的需求越来越多。3月悉尼和墨尔本租金分别同比上升2.4%和2.2%,我们认为,未来一年租金回报率将会上升。

 

布里斯班距离黄金海岸车程1小时左右,房价又比较低,租金回报率较高,非常具有投资吸引力,整个布里斯班的公寓回报率在4.8%左右,但个别优质公寓的租金回报可以达到5.5%以上,而不论悉尼还是墨尔本,公寓的平均租金回报率在4%以下。不过布里斯班最近几年公寓项目发展地如火如荼,供给速度大于市场消化速度,3月租金同比下滑0.5%,并且下滑趋势很可能会继续,短期不会有很大的价格涨幅,长期来看还是一个非常具有投资吸引力的地方。

 

(3)新移民将是房屋需求增加的主要来源

 

人口增加是房屋需求增加的重要因素之一,去年全国人口增加1.6%至2480万,维多利亚州(首府为墨尔本)人口增加2.3%至640万,新南威尔士州(首府为悉尼)人口增加1.5%至790万,其中,海外移民是人口增加的主要方式,这些新增移民的房屋购买力旺盛,会消化很多房屋供给,降低空置率,是支撑房价的重要因素之一。

 

3澳洲商业地产

 

(1)写字楼:悉尼和墨尔本租金年内继续上升,但投资收益率下降,投资吸引力减弱

 

悉尼市中心和周边卫星城市租金继续上涨,帕拉马塔租金上涨前景乐观,且目前来看租金负担性较强。

 

悉尼一季度平均月租金增加2%至5.41澳元/平方英尺,去年四季度增速为1.6%,租金加速增长。年内没有新的写字楼供应,在2019年下半年供给增加之前,空置率会继续降低,市中心优质写字楼非常稀缺,是租金加速增长的重要原因,未来两年内会有98万平方英尺新写字楼供应,这一数字在过去两年是389万,供应减少75%左右。


 

维多利亚州海外移民和外州移居人口增长速度最快,就业强劲,墨尔本写字楼市场前景越来越好,一季度租金增速4%,全年租金增速有望突破10%,得益于需求扩大和新增供给不足,在2019年供给增加之前,空置率都会保持在较低水平。

 

2019年下半年开始优质写字楼供应开始逐渐恢复,市中心和滨海港区(Docklands)有178万平方英尺的写字楼即将在2019年六月完工,2019~2020年间写字楼落成量大约为360万平方英尺,大约占目前写字楼总面积的7.4%,届时可能给会对租金增长有所抑制。

 

 

写字楼收益率和国债收益率利差缩小,如果租金增速减缓,那么投资地产吸引力将会降低。悉尼和墨尔本写字楼收益率和国债收益率利差缩小至2.4%和2.1%,是自2011年以来最小。随着美国利率上升,澳洲地产对海外投资者的吸引力年内可能会减弱。

 

 

(2)零售&工业:线上销售在澳洲有巨大潜力,会对一些实体零售店产生极大冲击

 

5月澳洲零售额增长2.5%,这一数字在4月为2.7%,去年同期为3.8%,自2014年10月开始澳洲零售增速进入下滑趋势,其中一个原因是线上购物的兴起。

 

线上购物在全球各个国家都发展得如火如荼,英国电商渗透率为16.9%,中国为18.4%,而在澳洲,这一数字仅为5.4%,说明澳洲网上购物市场还有巨大增长空间,亚马逊澳大利亚零售网站在去年12月上线,势必会对实体零售行业造成很大冲击,从而给零售地产带来不利影响。但是随着亚马逊在澳洲的扩张,对仓储和物流需求将会增加,长期来看将利好工业地产。

 

悉尼3月租金为15.44澳元/平方英尺,与去年12月持平,墨尔本购物商城租金为13.94澳元/平方英尺,也与去年12月持平。从历史数据来看,收益率会随租金上升而提高,然而,自2016Q1开始租金成上升趋势,收益率却迅速下滑(收益率=租金*12/房价+房价年升值率),这主要是由于零售行业不景气,购物商城价格疲软。

 

得益于市场对优质资产需求仍很大,悉尼和墨尔本购物中心的租金下半年还有增长空间。小一点的区域型商场租金可能会降低,因为租户比较青睐发展成熟的商圈,顾客更青睐大型的优质购物中心。此外,社区小型便利超市越来越多,租金便宜,运营成本低,同时由于其便利性也很受顾客欢迎。


 

3总结                           

 

总的来说,住宅需求受利率和贷款影响非常大,目前来看贷款变难的情况会持续一段时间,短期内影响房价下跌,但我们认为由于海外移民增加和供给不足,潜在需求其实非常大,房价不会一直下跌,合理价格合理时间投资长期来看回报还是很可观的,且贷款利率下降对房价也是利好。

 

在城市选择方面,悉尼和墨尔本一直是海外投资者的首选,需求旺盛且供给不足,但价格高昂,保值能力较强,最近几年布里斯班的公寓项目发展不错,价格还没有涨起来,虽然存在供应过剩的问题,但长期来看很具有投资价值。

 

如果要投资商业地产,悉尼和墨尔本的写字楼虽然房租不断增加,但是收益率持续下跌,投资吸引力减弱。零售行业较疲软,会逐渐受电商冲击,可以选择一些大型综合性购物中心和社区小型便利店投资。值得一提的是,电商扩张将带来仓储和物流需求增加,长期来看工业地产会有不错的表现。


 

相关链接:

【澳洲】7月墨尔本房价跌幅居全国之首 
【澳洲】全澳新房销售6月份首度恢复增长
【澳洲】北悉尼办公大楼售价可能高达7千万元

 

 

 


关注凌宇移民官方微信,实时发送最新移民资讯!
 

官方微信
专题热点 更多
最新活动 更多
成功案例 更多