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【新加坡】2018上涨近8%!

新措施导致购买者购置成本更高,并限制了他们获得大量贷款以购买私有财产的能力,因此从理论的角度来看,人们会预期需求会随着价格而下降。但是,对价格的影响还有待观察。在2018年第三季度,住宅物业价格指数(包括共管公寓)继续增长,尽管速度较慢。2018年新加坡私人住宅市场上涨近8%,而去年同期增长1.1%。
 

销售后冷却措施效果不一

新加坡:自上一次房地产降温措施于2018年7月推出以来,市场情绪仍然低迷。

新措施导致购买者购置成本更高,并限制了他们获得大量贷款以购买私有财产的能力,因此从理论的角度来看,人们会预期需求会随着价格而下降。

 

但是,对价格的影响还有待观察。在2018年第三季度,住宅物业价格指数(包括共管公寓)继续增长,尽管速度较慢。2018年新加坡私人住宅市场上涨近8%,而去年同期增长1.1%。

住宅销售后冷却措施效果不一。2018年8月份销量同比下降55.2%,10月份同比下降22.4%。 但在9月和11月,分别同比增长了18.9%和50%。然而,后几个月的需求增长可归因于新项目的推出,具有吸引力的地点和实惠的价格点。

总体而言,2018年私人房地产市场的总销量受到疲软的转售市场的拖累,缓和了后冷却措施。黄金地段(9,10,11,1,2和4)和5区的下降幅度相对较大。
 

 


 

一一个销量增加的地区是7区,可能是因为South Beach Residences的推出,该海滩住宅在收到法定完工证书后得到了认可。

收到他们的法定完工证书意味着该项目的后续销售被视为转售,并且买家发现此类物业更具吸引力,因为有成品可供查看,并且该单位可立即搬入。

此外,这种项目可以提供延期付款方案的选项,因此可能进一步促进销售的增加。  

市区重建局(URA)表示,尽管市场情绪谨慎,但2018年11月的销售增长,开发商销售1,198套,高于2017年同月销售的788套。11月的强劲销售意义重大,因为随着年终庆祝活动,市场活动在历史上都是趋于放缓的。 

强劲的销售反映了新加坡人对私人住房的持续强劲需求,不仅仅是作为投资资产,而是作为未来的住宅。具有现代化设施以及拥有私人财产的社会地位的私人住宅继续对改善住房购房者具有极大的吸引力。
 

买家的主要群体组成

在2019年,我们预计政府组屋升级者将成为推动私人住房需求的关键买家群体。加息减少,私人住宅价格稳定以及自愿早期重建计划(VERS)对租约到期的组屋单位的影响不确定,可能会鼓励更多的组屋业主升级。

另外,虽然新加坡的非自有土地房屋仍然很受欢迎,但由于自有土地房屋供应有限,投资者被这一资产类别所吸引,因此预计该类市场将会表现良好。 

据市建局称,自2008年第三季度以来,过去十年,自有土地住房的总存量增长了7%。
 

 


 

从2018年9月开始,也有迹象表明外国买家正在慢慢回归新加坡的住宅市场。8月份,外国买家购买量从2018年8月的50套增加到9月份的65套。外国人购买的单位数量直到11月份基本保持不变。 

虽然高附加买方的印花税(ABSD)可能继续在一定程度上阻止外国买家,但与其他资产相比,新加坡私人住宅物业的价格可能保持弹性,并继续吸引寻求投资组合多样化或财富保值的外国高净值个人。
 

单身人士和老人对私人住房有需求

我们还应该期待2019年对小型私人住房的需求增加,因为新加坡公民的单身人数不断上升。

根据统计局的年度人口简报报告,25岁至29岁的单身女性比例从2007年的60.9%上升到2017年的68.1%。在男性中,同一年龄段的单身人口比例从同期的77.5%增加到80.7%。 

另外,年龄较大的婴儿潮一代(1946年至1964年之间出生),特别是那些积累了足够财富的婴儿潮一代,也有望促进2019年对小型住房的需求。 

截至2016年,来自population.sg的数据估计约有100万新加坡公民符合这一情况。相应地,这可能会导致对两居室单位的需求在私人和公共住房都可能出现相应的规模。  
 

增长领域将持续吸引买家

展望未来,随着买家继续被新加坡的新社区吸引,我们预计尽管受到政府新的降温措施的影响,私人住房的需求将保持旺盛。

例如,尽管2013年实施了总债务偿还比率,但由于政府计划将该地区发展为第二个中央商务区,因此对裕廊东和湖滨区的私人住宅物业的需求激增,因为买家的利益受到刺激。



 

在未来几年,下一个可能产生巨大买家兴趣的社区是Punggol数字区,预计将为东北地区带来约28,000个就业岗位。因此,东北地区的价格可能会抵御市场放缓的压力。

此外,共管公寓的销售预计今年也会表现良好。此类别的目标买家并未受到降温措施的影响,与私人项目相比,这些项目的价格可能仍然可以负担得起。 

考虑到即将到来的Punggol数字区,Sumang Walk和Anchorvale Crescent的项目将受到买家的欢迎。

 

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