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【澳洲】澳洲楼市复苏在即!

所有迹象都表明,澳洲房地产市场已早早走出谷底,这就引出了一个问题,人们对澳洲经济前景的预期是否过于悲观?

 

 

Corelogic的月度房价数据显示,今年迄今为止房价下跌速度持续放缓,这表明房价下跌最糟糕的时期已经过去。

 

当你将这一数据与其他关键数据(如降至历史低点的失业率和现金利率)结合起来看时,你就会怀疑人们对澳洲经济前景的预测可能过于悲观。

 

 

今年1月,全澳房价下跌1%,2月下跌可0.7%,3月下跌了0.6%,4月下跌了0.5%。这一趋势很明显,尤其是在全澳最大的市场悉尼。悉尼以前最长的房地产市场低迷时间是28个月。而截止到目前,低迷时间已长达21个月。

 

随着房价继续下跌,人们开始担心所谓的财富效应,即房价下跌会开始抑制支出。

 

RBA(Reserve Bank of Australia,澳储行)对房价下跌幅度表示担忧,并提出了负资产问题。

 

RBA副行长Guy Debelle表示,是否会有拖欠贷款和房子变成负资产现象产生的关键因素是那些有抵押贷款的家庭是否有稳定的收入和工作。

 

有三个方面的因素会对房价造成影响。它们是现金利率、就业和人口增长。但这三个数据都很好看。

 

现金利率目前仍然处于1.5%的创纪录低点。但皇家银行委员会的成立造成的贷款发放趋紧、工党提出的负扣税和资本利得税改革以及中国购房者的投资放缓可能是拖累房价的主要因素。然而,失业率仍处于5%的低位,这足以使工资至少上涨2.3%。
 

此外,每年人口增长一直在以1.6%的增长,这符合过去8年的增长趋势。

 

用于住房投资的贷款数量也已开始触底,12个月的信贷增长率是自1977年RBA开始记录以来的最低水平。

 

自2017年5月以来,这一增速一直在下降或保持不变。

 

 

另一件需要记住的事情是,房地产市场的繁荣是受供需关系推动的(只不过存在一个滞后效应)。

 

去年8月,RBA发布了人口增长与住宅存量的对比图。这张图表表明,在过去四年中,住房存量的增长已超过了人口的增长。

 

本月,ABS(Australian Bureau of Statistics,澳大利亚统计局)表示,今年2月建造高层公寓和联排别墅的批准数量激增。

 

另一个值得注意的数据是西太平洋墨尔本研究所(Westpac Melbourne Institute)对消费者何时买房的看法进行的调查。

 

调查结果显示,越来越多的购房者认为,现在是买到划算的房子的好时机。

 

看起来,澳洲房地产市场正接近复苏的临界点,最糟糕的时期已经过去。

 

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