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【欧洲】不得不知的西班牙买房新抵押贷款法

      据《欧洲时报》西班牙版报道,欧盟于2016年3月要求西班牙更新抵押贷款法,西班牙2019年4月26日通过新法,并于6月16日正式生效。迟到3年多的新抵押贷款法对旧法做出了哪些修改?对银行更有利,还是对民众更有利?哪些条款会影响旅西华侨华人?
 

  详解新法条款

  2016年欧盟就要求西班牙更新抵押贷款法,直至2019年4月26日,西班牙才完成对该部法律的更新,延误时间超过3年。不过,新法对贷款申请者与银行都提供了法律保证,其中最重要的14个条款更新如下:
 

  1、银行必须将贷款合同标准化,并为贷款申请者提供预备合同,方便他们在贷款签字前了解合同的所有详细条款,并为他们对比所有银行贷款合同的细节。
 

  2、公证员与财产登记处将发挥更积极的作用,确保贷款申请者了解申请流程、贷款细节及条件。
 

  3、申请贷款所产生的法律行为文件税(Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados,简写:IAJD)以及房屋登记的代理费,全部由银行向政府相关部门支付。贷款申请者仅需支付评估房屋价值的评估费,该笔费用介于200至500欧元之间。
 

  4、新抵押贷款法已经明文禁止“地板条款”,也就是说从2019年6月17日起,该条款被彻底取消。
 

  5、禁止贷款银行绑定销售金融及保险产品。
 

  6、银行发放贷款给申请者,贷款账号的研究、审批及最终批准所产生的3笔手续费将合并一起向申请者收费,简化收费步骤、节省时间。
 

  7、关于提前还贷,新法规定在利息手续费方面,贷款申请者可享有优惠政策:固定利息的还贷者,提前还贷的利息手续费前十年为2%,此后为1.5%;浮动利息的还贷者,提前还贷的利息手续费为0.25%至1.5%,这取决于提前还贷的年限(注:贷款手续费,为贷款利息所衍生的一笔费用,新法并没有规定贷款利息的优惠)。季奕鸿说:“法律无权变更金融业的利息率,只能规定银行收取手续费的标准。”
 

  8、新法出台前,延迟支付贷款利息手续费的还贷者须支付4%至20%的手续费滞纳金。新法规定,所有手续费滞纳金均为贷款利息的2%,不得高于该标准。
 

  9、贷款申请者如想转换银行,所产生的转换贷款手续费(Subrogación)有条件免除。比如一名在La Caixa银行申请贷款的客户,如果想转换到BBVA银行,在新法规定下,前3年缴纳最高的转换手续费为0.15%,3年后无须缴纳任何转换贷款手续费。季奕鸿认为,该条款将导致银行贷款市场竞争更加激烈,使银行推出的贷款条款更人性化、更有利于申请者。
 

  10、新法规定:贷款申请者与提供贷款的银行进行谈判,重新制定还贷利息率与相关规则,如将此前偿还固定利息改为浮动利息等,而银行不允许向贷款申请者收取任何手续费。
 

  11、如果有贷款申请者违约不支付利息,银行有权起诉贷款者并收回房屋,期限为:
 

  A、在贷款申请者全部还贷期内的前一半时间内,还贷者如未完成该期限内12个月(累积)或贷款总额3%的本息偿还,银行有权起诉还贷者并向官方申请收回房屋。
 

  B、在贷款申请者全部还贷期内的后一半时间内,还贷者如未完成该期限内15个月(累积)或贷款总额7%的本息偿还,银行有权起诉还贷者并向官方申请收回房屋。
 

  季奕鸿表示,新法生效前如有还贷者已被银行起诉或收回房屋,法院会按照旧法判决。新法只对2019年6月16日后的贷款提供法律保护。
 

  12、如果贷款申请者无法偿还贷款,那么新法规定将由银行与还贷者协商解决。“新法对于银行与还贷者双方都有强制规定。”季奕鸿说,“整体来看,这方面相对银行有利。因为如果还贷者无法偿还贷款,银行还是可以向政府申请收回房屋并取消还贷者贷款的。”
 

  13、根据西班牙最高法院(Tribunal Supremo)的指导精神,新法规定:贷款申请人可以自由选择房屋价值鉴定师,而银行不能强制要求贷款申请人接受指定鉴定师的房屋价值鉴定服务。新法该条款对贷款申请人较为有利。
 

  14、建立独立监管机构,确保所有抵押贷款合同全部依照新法执行,加强对银行的监管力度,确保银行不随意发放贷款,确保贷款申请人有能力长期偿还贷款。
 

  律师解读:新法旨在加强贷款市场透明度
 

  季奕鸿认为,新抵押贷款法很多细节变化不大,但对市场监管的力度有所加强。原因之一就是经济危机之前,西班牙银行滥发贷款导致房地产危机,进而引发大面积的金融泡沫。“新法的变化有一个方面利好贷款申请者,那就是很多手续费降低了。但同时,由于监管力度的加强,对一些经济条件不好的贷款申请者来说,申请贷款的难度也提高了。所以说,新法的目的之一就是规范并严格监管抵押贷款市场,努力遏制房地产市场泡沫。”季奕鸿说。
 

  不过,在谈到绑定金融与保险产品这一现象时,季奕鸿认为这“不太现实”。“新法生效之后,银行当然不能明目张胆地将抵押贷款绑定产品一起销售,但实际上,如果贷款申请者不购买银行的其它产品,银行有权利不提供贷款给客户。”季奕鸿说,“如果贷款申请者拒绝购买绑定的金融与保险产品,银行自然有借口不发放贷款给他们,这种现象很难杜绝。”
 

  值得一提的是,新法生效后,西班牙政府还鼓励民众申请固定利率的抵押贷款,针对这种宣传,季奕鸿认为,这是政府为了避免出现还贷者转换银行时,可能产生手续繁琐的现象而倡议的。“鼓励民众申请固定利息贷款,好处之一就是稳定性,比如万一利息升得太高,还贷者无法承担而被收回房屋,房贷市场将承担过大的压力。”季奕鸿说。
 

  此外,季奕鸿还谈到,银行在审批贷款申请时,最为看重贷款人的固定收入。他指出,在中国贷款,银行更看重房屋价值,相比而言,西班牙银行更看重贷款申请者的固定收入。西班牙大多数银行发放贷款的逻辑是:银行没有必要握有大量房源,更无须在贷款申请者无法还贷的时候被迫收回房屋,最稳妥的经营办法就是从发放贷款一开始就审核贷款申请者的固定收入。
 

  季奕鸿介绍,通常情况下,银行一般根据工作合同的种类和工资单发放贷款给申请者,银行鉴定其工资单的标准是:每月固定收入的1/3用于还贷,比如月薪1500欧元者,还贷的最高额度为500欧元。“这不是什么明文规定,但银行基于风险控制,一般会做这样的一个限定。”季奕鸿说,“不少侨胞认为,自己首付较高,贷款额占房款全额较少,银行就会发放贷款,这是不对的,银行发放贷款的核心标准就是参考贷款申请者的固定收入。”
 

  至于通过中介买卖房屋,季奕鸿表示,马德里自治区大量中介通过收取卖方手续费来维持业务,而其它很多自治区是收取买卖双方的手续费。和普通民众的认知一样,大量优质房源掌握在中介手中,而银行的房源相对而言,质量和位置不算太理想。

 

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