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【欧洲】2020年英国房价很难暴涨

自2016年6月英国全民公投决定脱欧以来,此前十分火爆的英国房地产市场的热度大不如前,房价涨幅也失去了动力,基本处于停滞状态。
 
尽管首相约翰逊带领保守党在刚刚结束不久的大选中大获全胜,一定程度上减少了政局的不确定性,但机构和投资者的信心并未快速恢复,对于2020年的房价走势,他们普遍持谨慎乐观的态度。
 
此外,保守党在大选前曾许诺,执政后将对海外买家额外征收(房价)3%的印花税,虽然约翰逊要想落实这一政策并非毫无阻碍,但这也是海外买家将来投资英国房产时不得不考虑的风险成本。
 
全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔表示,根据居外网的数据,2016下半年是中国投资者咨询英国房产的一个高峰期,2017年开始则进入一个相对冷静的观察期。随着英国脱欧不确定性的减弱,今年前三季度的询盘量已超过2018年总和,而2020年可能会创下新高。
 
奇米尔称:“询盘量并不能和交易量直接划等号,但询盘量上升预示着交易量将会上涨。”
 
亿万富翁入市抢购豪宅
 
英国国家统计署最新数据显示,2016年7月英国全国的住宅均价是21.5万英镑,而今年10月约为23.3万英镑,房价涨幅勉强与同期的通货膨胀持平;伦敦的情况则更为严峻,三年半前的均价为47.5万英镑,如今是47.2万,如果考虑通货膨胀,相当于贬值了近10%。
 
根据英国房屋抵押贷款协会(Nationwide)数据,2019年11月份英国房屋平均价格上涨0.5%,为2018年7月以来的最大月度涨幅,年增长率则从10月份的0.4%上升至0.8%,为4月以来最高水平,初现回暖趋势。但过去12个月中,英国房价年度增长率一直没能超过1%,低于同期的通货膨胀率(1.5%)和工资增长率(3.6%)。
 
英国仲量联行住宅研究部总监惠顿(Nick Whitten)表示,脱欧期限临近前英国楼市出现降温,并非因为投资者对于市场的未来缺乏信心,更多是出于谨慎考量,等待政治上的不确定性消散。
 
2019年12月12日,以约翰逊为首的保守党在选举中大胜,在一定程度上消除了无协议脱欧的阴霾,提振了市场信心。
 
据当地媒体报道,2019年12月13日一位来自欧洲大陆的亿万富翁掷金6500万英镑,在伦敦市中心买下一套超级豪宅。据称,约翰逊赢得大选是这位富翁最后拍板下单的直接原因。考虑到伦敦房产多年来一直是全球富翁们热衷的资金避风港之一,这并不令人意外。
 
海外买家要交3%额外印花税?
 
对于海外投资者而言,保守党计划中的额外印花税则是他们现在最需要担心的因素之一。
 
2019年2月,当时还是首相梅执行的时期,英国政府就已了公布一份草案,准备对海外买家征收1%的额外印花税;而在2019年11月,约翰逊更是对选民许诺,如果赢得大选会对海外买家额外再征收3%的税,以调控房价,减少英国年轻人的购房负担。
 
伦敦国王学院的一份研究报告称,2014~2016年伦敦13%的新房被(未在当地定居的)海外投资者买走,并且统计显示,海外买家比例每增加1%,英国房价就会上涨2.1%;而最关键的一点是,除了豪宅之外,由于出租的需求,海外买家也很喜欢购买刚需地段的房产,这就直接和当地年轻购房者产生了直接的利益冲突,使得后者购房成本大增。
 
保守党预计,给海外投资者再加3%的税,每年将影响7万笔的房产交易,足以给政府带来1.2亿英镑的额外收入。
 
约翰逊的做法固然能让他获得大部分选民的支持,但对于当地开发商而言,这显然是一个“令人不爽”的决策。
 
英国房地产贷款公司Proportunity创始人兼CEO就直接表达了自己的不满,他说:“外国投资者不应该替英国混乱的住房体系背锅,对海外买家加征额外印花税的行为,将会打击整个伦敦房产市场。尤其在脱欧这个关键时期,英国十分需要展示对海外投资的开放性。”
 
2020年?机构谨慎乐观
 
对于2020年的趋势,机构普遍认为,英国房价将会稳定上涨,不过幅度不会不大,想回到2016年前那样每年5%以上的涨幅速度几乎不太可能。
 
英国最大的房地产网站Rightmove预测,2020年房屋平均价格将上涨2%,北部地区的表现将比南部地区(含伦敦)更为强劲。
 
Rightmove董事对压倒性的选举结果带来的确定性表示欢迎。他认为,2020年的走势将会有较明显的地区差异。其中,伦敦的房价会出现触底反弹迹象,预计南部地区的均价将小幅上涨1%。而均价相对较低的北部地区,则有更大的增加空间,预计涨幅幅在2%至4%之间。
 
英国皇家特许测量师学会表示,预计交易量将持平,而价格将上涨2%。涨幅与今年相比基本持平,因为围绕英国脱欧的不确定性可能只会暂时缓解。此外,该学会还预计租金也会进一步上涨,整体涨幅将达到2.5%,而伦敦将上涨3%。
 
英国哈里法克斯银行预测,2020年英国的房价涨幅将维持在1%~3%的低位,这与英国媒体2019年11月底的一项经济学家问调结果一致,多位经济学家预测2020年将的房价平均涨幅为1.5%。


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