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【澳洲】澳大利亚悉尼房价年内首次下跌

在全球房地产投资机构看来,眼下的疫情带来了千载难逢的投资机会。他们开始持有大额现金,只等合适的时机入市。伴随全球经济增长放缓,商业地产价格预计会出现下跌。但是,下跌多少才是问题的关键所在。地产咨询公司RCLCO董事总经理查尔斯休利特(Charles Hewlett)表示,目前的卖家一般愿意提供5%左右的折扣,而潜在买家则希望降价20%左右。

这种巨大的心理差异导致交易陷入停滞。另类投资调研机构Preqin Ltd.数据显示,全球私募股权公司(PE)持有3280亿美元(合5000亿澳元)可用于地产投资的“干炸药”(dry powder,指尚未从投资者那里征调的承诺资金)。据预计,黑石集团和布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management)等PE将在疫情笼罩下的地产市场中寻找逢低买进的机会。以布鲁克菲尔德资产管理公司为例,首席执行官布鲁斯·弗拉特(Bruce Flatt)上周表示公司拥有600亿澳元的资金。他说:“一旦机会出现,资金将即刻进行部署。”

 

澳大利亚学生住宿行业虽遭遇冲击,但前景依旧看好
 

第一太平戴维斯(Savills)的最新报告显示,新冠病毒导致澳大利亚国际学生入境人数骤减,自2013年以来首次对当地国际教育产业收入造成冲击。以澳大利亚学生宿舍行业为例,今年第一季度行业增速创28个季度以来的最低水平。

Savills预测,到2020年第三季度,整个行业的年度收入增速仍将出现急剧下滑。从对全国各地多数学生住宿供应商的统计数据来看,学生入住率下降了20%至50%,对收入增长产生了明显的影响。不过,Savills学生公寓市场负责人保罗萨维茨(Paul Savitz)表示,尽管入住率出现了大幅下降,但市场情绪依旧乐观,目前还没有出现深陷泥潭的运营商。据其透露,大多数此类运营商背后都有长期机构资本的支持,而不是仅关注月度现金流的私人团体。Savills的科纳尔·纽兰(Conal Newland)则表示,伴随国内学生群体的不断增长,住宿行业的需求由海外留学生向国内学生发生转变。

 

新冠疫情导致建房用地销量重挫80%
 

新冠疫情封锁政策实施后的六周内,由于买家担心失业而推迟了购买决定,悉尼、墨尔本和昆州东南部的建房用地销量出现崩盘式下跌。土地流转研究机构Research4的最新统计数据显示,3月底至4月底期间,澳大利亚三大绿地市场净销售量下降了60%至80%,与今年第一季度的繁荣景象形成鲜明对比。

更为严峻的是,原来一些已经转让/出售给建筑商的土地又开始流入市场寻求转售。这种情况的激增给开发商带来了更大的压力。Research4的数据显示,在此前分配给建筑商的土地中,悉尼和昆州东南部有超过60%已退回至开发商,而维州也有近40%被退回。Research4的主管科林基恩(Colin Keane)表示,根据该公司的最新研究,在全国范围内,绿地市场的活动(销售和新地块释放)预计下降了58%。据其预计,未来一年,澳大利亚对新地块的潜在需求预计将减少30%。

 

悉尼地产开发商Luxcon首次进军维州市场,墨尔本CBD写字楼改建豪华公寓
 

悉尼地产开发商Luxcon集团斥资收购了位于东墨尔本的一处写字楼,并计划投资1.2亿澳元在该地块上方新建一个大型豪华公寓项目。值得一提的是,本次收购标志着Luxcon首次涉足维州地产市场。本次交易的物业位于阿尔伯特街(Albert Street)372-380号,地块上方现为一座高九层的办公大楼,可俯瞰着菲茨罗伊花园(Fitzroy Gardens)。根据Luxcon的计划,地块上方将新建24套豪华公寓,最低售价超过200万澳元。

Luxcon董事总经理伊利亚梅尔尼科夫(Ilya Melnikoff)表示:“墨尔本基本面良好,房价门槛相对较低,这一直是我们希望进入的市场。”“东墨尔本相当于悉尼的双湾,但进入的门槛要低得多。当地每平方米单价为20,000澳元,而双湾的每平米当家则为35,000澳元。”尽管Melnikoff目前拒绝透露收购写字楼的具体价格,但据业内人士估计,该交易价值约3,000万澳元。Luxcon将在本月晚些时候提交开发申请。

 

悉尼房价年内首次出现月度下跌
 

根据澳大利亚房产研究机构CoreLogic发布的滚动28天房价指数,由于疫情导致需求下降,悉尼的房价自去年7月以来首次下跌。数据显示,截至5月18日的28天内,首府城市整体房价则下跌了0.20%。其中,悉尼房价下跌了0.04%,为近一年来首次出现月度下跌。同样,自4月下旬开始下跌以来,墨尔本房价开始加速下跌。

过去28天内,当地房价下跌了0.8%。CoreLogic研究主管Tim Lawless说,三月中下旬左右,首府城市整体房价开始上涨乏力。他说:“交易活动受到消费者信心不足和社会疏离措施的严重影响。”布里斯班、阿德莱德和珀斯房价的上涨动能也有所放缓,但在过去28天中,总体上仍处于小幅上涨的区域。截至5月18日的28天内,布里斯班房价上涨了0.06%,阿德莱德房价上涨了0.41%,珀斯房价上涨了0.01%。Lawless先生说,尽管社会疏离政策放松了,消费者信心有所改善,但仍有很大的下行风险,特别是病毒反扑导致政策再次收紧的情况。

 

全球共享办公巨头WeWork呼吁减租背后的蝴蝶效应
 

在疫情导致经济活动关闭之前,全球共享办公巨头WeWork就一直处于苦苦挣扎的状态。为了顺利度过这场疫情,WeWork要求房东削减其巨额租金成本。颇具讽刺意味的是,很多租用WeWork的小企业客户也向WeWork提交了租金减免申请,但表示WeWork一直不情愿减免租金。

例如,小企业主克林特·布里尼(Klint Briney)表示,WeWork只愿意同意自己延期缴纳租金一个月。由于其大部分业务均来自现场直播,受疫情影响,自己的业务下滑了90%。他说:“如果是合理的条件,我当然乐意接受。但是WeWork开出的条件太小气了。”与此相反,WeWork的首席执行官Sandeep Mathrani证实,公司扣留了向部分房东支付4月5月的租金。

WeWork、房东和客户之间的紧张关系凸显了困扰写字楼市场的典型问题。写字楼是大城市经济的重要组成部分。在接下来的几个月中,许多租户将无法或不愿支付房租,而房东将不得不决定是否给予他们减免、或者寻求驱逐。同样,向房地产所有者贷款的银行和投资者将面临类似的选择。


 

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