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【美国】美国新房销售增速创12年新高

新冠肺炎疫情给美国经济带来前所未有的冲击,但美联储(Fed)大幅降息等举措,却给房地产市场带来极为明显的刺激效应。
 

约翰·伯恩斯房地产咨询公司(John Burns Real Estate Consulting)的月度调查显示,6月份全美新建住宅的销售较上年同期增长了55%,这也是2008年次贷危机以来,新屋月销量的最大增长速度。
 

“目前美国房地产市场呈现V形复苏态势。”第一美国金融公司的首席经济学家马克·弗莱明(Mark Fleming)把当下美国房地产市场的强劲反弹,归因于市场的供不应求,以及为刺激经济出台的低抵押贷款利率政策。
 

新房销售强劲
 

压抑了数月,美国房地产市场终于迎来夏天。
 

约翰·伯恩斯房地产咨询公司的调查数据显示,美国东北部的新房销售最为强劲,销量增长率为86%,而佛罗里达州的新屋销量猛增了84%,而且远郊的新房变得更受青睐。
 

“通勤距离较远的地区销售最为强劲,而且具有办公和家庭学习功能的智能家居型房屋是消费者需求最大的房屋类型。我相信在这次疫情中,不少人已经向他们的公司证明了在家办公是可行的,而且效率也有所保证。而且在未来几个月的大部分时间在家办公可能仍是必要的。”约翰·伯恩斯房地产咨询公司的创始人兼CEO约翰·伯恩斯(John Burns)表示。
 

美国媒体则乐观预计,因疫情而受到挤压的市场情绪,有望在接下来几个月得到释放。
 

普遍分析认为,6月份美国房产销售数据反弹的原因有三:一是疫情期间开发商减少了拿地以及新建房屋的规模,待售房屋数量急剧下降,供不应求。
 

二是随着疫情扩散,购房者对拥有可以云工作和教育便利设施的全新高科技住宅偏好的增加,以及加速向郊区和远郊的迁移趋势。
 

三是房贷利率屡创新低。房屋抵押贷款机构房地美(Freddie Mac)7月16日发布的报告指出,关键的30年期固息抵押贷款平均利率已从6月25日的3.07%跌破3%,为近50年以来首次。15年期抵押贷款利率也跌破2.5%。
 

“(美联储的)政策支持史无前例,并逐渐扩散到抵押贷款市场。”美国Leuthold Group首席投资策略师保尔森(Jim Paulsen)分析认为,抵押贷款利率跌至新低将会推动户主进行再融资,从而可能刺激消费增加,为经济提供新的刺激。
 

三大因素叠加在一起,对于刚需买家和投资者而言,有着无与伦比的吸引力。
 

房价逐步上涨
 

与此同时,低利率成为一柄“双刃剑”。
 

《华尔街日报》的一篇评论文章指出,低利率可能会加剧购房竞争,造成房价升高,最终让购房者承受更高的成本。
 

据Clever Real Estate最近公布的数据,在疫情期间买房的买家中,超过40%的人说他们至少对两套房子展开了竞购战。
 

房地产网络咨询公司Redfin提供的数据显示,全美各大城市中,波士顿(Boston)大都市区的购房竞争最为激烈,5月的报价中有64.1%的房屋面临价格竞购。在洛杉矶东区的奇诺市(Chino),一套价值50万美元的住房在6月收到了11份报价。
 

随着房产销售数据的反弹,美国房价也在逐步上涨。约翰·伯恩斯房地产月度报告显示,6月在全美范围内,新建住宅价格较上年同期上涨4.5%。
 

对此,福布斯(Forbes)发文坦言,很多人希望在疫情期间逢低买进,但事实往往证明这是一个失败的策略。“因为很多卖家会取消或者推迟卖房计划,这使得市场上的库存减少,价格反而会上升。”
 

未来走势难测
 

对于美国房地产市场的未来走势,业界看法不一。
 

“二次疫情将导致秋季购房需求减少。而且如果联邦失业保险金在月底到期,收入减少将影响房地产市场。”Haus公司首席经济学家兼副总裁拉尔夫·麦克劳克林(Ralph McLaughlin)表示,尽管目前数据呈现V形复苏,但之后将会转变为W形。
 

悲观者则认为,在消化完这一波被压抑的需求后,新屋销售额可能会再度回落,而房屋建筑商也可能会面临供大于求的挑战。如果经济再次停顿导致失业率上升,那么新屋销售市场的前景将再次变得疲弱。
 

美国最大房地产数据提供商Attom data首席产品和技术官托德·泰塔(Todd Teta)认为,最糟糕的情况是疫情继续持续好几个月,进入恶性循环,房价大幅下跌,止赎率飙升,并导致银行体系出现问题,出现类似于2007年大衰退爆发前的情况。
 

尽管如此,就目前情况来看,没有迹象表明,美国房地产市场即将崩盘,业内认为不必过分悲观。
 

从大环境来讲,美国房地产市场的发展与美国经济的复苏情况息息相关,也与当前疫情的发展密不可分。
 

美国疫情还在持续,并有愈演愈烈之势。根据Worldometer网站实时统计数据,截至北京时间7月20日6时30分左右,美国累计确诊新冠肺炎病例3888141例。这也为发展势头正好的房地产市场前景打上了一个问号。
 

“毫无疑问,下半年首要解决的问题仍然是健康危机。只有解决新冠肺炎疫情,经济才会复苏,房地产市场才会一路向好。在那之后,我们面临的问题是住房供应短缺,房地产开发商需要建造更多的房屋,以满足不断增长的80后、90后家庭的买房需求。”拉尔夫说道。

 

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