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【澳洲】澳洲房价会突然回暖!

利率趋近于零、政府大把撒钱、疫情得到防控,房价开始上涨……

 

不管从哪一条来看,似乎都利好住房市场。于是,新一轮“楼市牛市”猜想大幕开启。

 

截至目前,市场绝大部分机构对2021年房地产市场的预测是乐观的,一些房产专家甚至预计会出现两位数的涨幅。

 

但是,这些乐观的预测背后,可靠性又怎么样?

 

回过头来验证一下,那些曾经在去年3月底/4月初发布房价预测的机构和专家们,哪些是“神准”,哪些又是“砖家”。

 

01
瑞银:押对了一注

 

先回顾一下历史预测成绩。

 

去年3月,瑞银的预测和市场普遍悲观情绪一样。在最坏的情况下,澳洲房价可能下跌20%。中间情况时下跌5%,基于5月份新冠感染率见顶的情况或上涨5%。

 

可以说,瑞银最后一种预测是最接近事实的。

 

展望2021年,瑞银的经济学家最新预测,今年澳洲的房价将上涨5%至10%,并且不排除涨幅超过10%的可能性,尤其是考虑到联邦政府打算废除《负责任贷款法》的计划。

 

联邦政府“HomeBuilder”扶持计划、新房销量的快速增长、经济快于预期回升都是支持其看好今年房价涨幅的利好因素。

 

瑞银指出,以HomeBuilder计划为例(新房补贴2.5万澳币),截至目前的申请人数已经超过7.5万份,远高于财政部最高预期的2.7万份。

 

其中,西澳的新房补贴最高可以领到5.5万澳元。

 

总部位于Margaret River的建筑商Peter Lea说道:“这是公司有史以来最繁忙的时候。”

 

02
西太银行“太过悲观”

 

基于消费者信心稳步回升,购买意向上升的基础上,西太银行首席经济学家比尔·埃文斯(Bill Evans)和资深经济学家马修·哈桑(Matthew Hassan )预测,今明两年的房价将分别上涨7.5%,即两年上涨15%。

 

今年1月份,西太银行-墨尔本研究所发布的房价预期指数上涨了1.1%。

 

值得一提的是,之前一个月的房价预期指数上涨上涨了9.4%,至143.7点,为新冠疫情封锁导致低点的两倍(4月)。

 

埃文斯说道:“该指数仍比去年一月的水平低4.3%,表明该指数还有潜在的上涨空间。”

 

回顾一下过去的预测成果,最近的一次预测是在去年的九月份。

 

当时,西太银行预测,房价见底最快需要等到今年的6月,然后上涨15%。再往之前,该银行的预测是2020年4月至2021年6月期间的房价跌幅将高达10%,然后还会微幅下跌5%。

 

除了整体房价表现外,埃文斯对悉尼和墨尔本两地的房价预测也“过于悲观”。

 

根据他在去年九月份的预测,2020年4月至2021年6月期间,悉尼和墨尔本的房价将分别下跌5%和12%。

 

然而,根据CoreLogic提供的数据,悉尼房价在过去12个月内上涨了2.7%,墨尔本仅微幅跌了1.3%。

 

03
汇丰银行:看空公寓

 

谈到汇丰银行,我们先来看一下历史预测成绩。

 

最初,根据汇丰银行首席经济学家保罗·布洛瑟姆(Paul Bloxham)预测,2020年澳洲全国独栋屋整体房价将上涨4%至6%,实际上涨了3%。

 

所以,汇丰银行的经济学家也因此被指“神准”。

 

谈到2021年的房价走势,他预计今年的房价涨幅仍相对温和,全国独栋屋房价整体涨幅介于0%至4%区间。

 

就首府城市而言,悉尼的独栋屋预计将上涨2%至6%,墨尔本的独栋屋预计将上涨1%至5%,布里斯班的独栋屋涨幅则介于3%至5%。

 

布洛瑟姆指出,从居家办公的趋势来看,相比大型首府城市,非首府地区(2020年上涨了6.9%),或地段比较好的小规模城市预计上涨更强劲。

 

不过,汇丰银行并不看好公寓市场。

 

他指出,大城市(特别是中央商务区)的“公寓出租空置率出现上升,国际学生减少是一个主要因素。

 

具体而言,他预测今年悉尼的公寓仍会下跌,布里斯班或墨尔本的公寓价格则保持平稳。

 

根据 澳大利亚房地产门户网站Domain发布的报告显示,2020年第四季度,悉尼独栋屋价格创下了历史新高。

 

截至去年底,悉尼的独栋屋中位数录得121万澳元,涨幅接近5%,高出2017年峰值水平13万澳元。

 

相反,悉尼的公寓价格却出现下挫,创首府城市中最大跌幅,较疫情前下跌了约2万澳元。

 

此外,CoreLogic发布的数据显示,墨尔本和悉尼市中心公寓的租金较去年大幅下降,降幅分别为7.6%和5.7%。

 

04
SQM Research:准确

 

在谈到今年的房价走势预测时,SQM Research董事总经理兼资深住房市场分析师Louis Christopher先提到了一个前提条件,即假设JobKeeper延长至九月,新冠疫苗接种持续取得进展。

 

如果假设条件成立,那么首府城市独栋屋价格有望在今年上涨5%-9%。

 

其中,珀斯预计涨幅最大,即8-12%。悉尼和阿德莱德的房价涨幅区间预计分别为7-11%和6-10%。

 

同样,回顾一下既往预测成绩。

 

和其他机构在房价建模中提到新冠疫情的因素不同,SQM建模的因素采用的经济衰退,即现金利率降至零、QE开始启动、政府采取刺激措施等。

 

在这种情况下,SQM预测房价可能上涨3%或下跌1%,事实证明这是准确的。

 

05
专业评论员Joey:准确

 

如果要谈到预测准确的专家,《澳大利亚金融评论报》 专栏作家克里斯托弗·乔伊(Christopher Joye)在去年的4月24日写道,“房价不太可能大幅下跌”。

 

然而,在当时,绝大多数分析人士认为澳洲房价将出现暴跌。

 

在“中间情况下”,乔伊曾预测,独栋屋房价在“在未来三到六个月内”持平,或者下跌最多5%,随后将继续恢复强劲的周期性上涨。

 

事实证明这位专业评论员的预测是对的。

 

06

看空失败的机构

 

作为澳洲最大的房贷提供商,澳大利亚联邦银行(CBA)的预测显得过于悲观。

 

在去年4月中旬,澳大利亚联邦银行曾预测,住房价格将在6个月内下跌10%,12个月内下跌20%。其中,悉尼和墨尔本领跌。

 

整体而言,最悲观的房价预测机构为Digital Finance Analytics。

 

这家金融数据分析公司的董事马丁·诺斯(Martin North)曾在去年4月预测,因为失业率过高,房价暴跌30%-45%的概率高达六成。

 

结语

2021年楼市,牛市,熊市,还是平市?

 

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