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【澳洲】房产年化增长率创32年来最高水平

 

在持续封城和负担能力越来越恶化的情况下,澳大利亚繁荣的房地产市场达到创纪录高位,创下30多年来最强劲的年度增长。

 

CoreLogic周五发布的最新全国房价指数显示,过去一年,全国房价上涨逾20%,是1989年以来最快的年度增长,其中悉尼上涨23.6%,墨尔本上涨15%。

 

不过,月度房价增长速度继续放缓,9月份全国房价中位数上涨1.5%,至$674,848 ,为今年1月以来的最低涨幅,3月份涨幅达到2.8%的峰值。

 

每个首府城市的房价仍在攀升,大多数城市的房价都创历史新高。霍巴特房价上涨2.3%,紧随其后的是堪培拉(2%) 和悉尼(1.9%) ,尽管堪培拉本月大部分时间禁止买家亲身参观物业。即使在墨尔本,房价也上涨了0.8%。墨尔本在本月的部分时间里也不允许开放参观。
 

达尔文和珀斯是例外,两地房价仍低于之前的市场峰值,增幅也较低,分别为0.1%和0.3%。

 

在布里斯班、阿德莱德、霍巴特、堪培拉和悉尼,独立屋表现继续超越公寓,上涨了2%或以上,其中堪培拉和悉尼的价格在过去一年里分别上涨了28%和28.9%。

 

全澳乡镇地区的房价在9月份上涨了1.7%,新州、维州、昆士兰和塔斯马尼亚乡镇地区的房价按年上涨逾20%。

 

CoreLogic澳大利亚研究主管Eliza Owen表示,尽管年增长率处于1989年以来的最高水平,在截至今年6月的一年,房价攀升了22.6%,但已开始看到市场周期自然放缓。

 

她说:“这是在市场开始出现许多不利因素的情况下出现的,这些不利因素包括负担能力恶化和供应水平开始有小幅上升的趋势。”报告指出,今年1月至7月,自住首置买家贷款下降了20.5%。

 

“我认为,从长期来看,家庭储蓄导致这次房地产周期中的价格增长,要观察封城后的消费模式有什么改变,是否导致投入房市的资金减少,其中另一个重要问题将是信贷环境即将发生的变化。”

 

房价持续上涨之际,金融监管机构正考虑引入更严格的贷款标准,以遏制买家日益增长的债务水平。目前,超过五分之一的贷款金额超过收入的六倍。

 

财长Josh Frydenberg对取缔高债务收入比率贷款开了绿灯, 而经合组织和国际货币基金组织最近也呼吁澳大利亚监管机构通过收紧贷款标准为市场降温,同时也建议改革与住房相关的慨慷税务优惠。

 

今年早些时候,澳央行行长Philip Lowe表示,如果收入增长低于债务增长,宏观审慎干预措施将持续一段时间。

 

Owen说:“这就是目前的情况,在截至6月份的一年,住房债务上升5.6%,而收入仅增长了1.6%。因此,根据金融监管委员会各成员的建议,很快推出这些干预措施是合理的安排。”

 

Owen表示,这次的市场干预将与2014年和2017年的情况不同,当时监管机构针对的是投资者贷款和只付利息贷款。她指投资者目前占住房融资约29%,而上一个周期的峰值为45%。

 

她猜测监管机构会引入更严格的放贷评估,用于评估利率上升时人们偿还贷款的能力,或者限制债务收入比为6或6以上的贷款比例。

 

目前,低利率和低供应水平继续为全国各地的房价带来上行压力。虽然9月推出市场的物业增加,较最近8月中旬的低位上升15.7%,CoreLogic数据显示数量仍较每年这个时候的五年平均数为少, 而市场上的房屋供应总额比五年平均水平低28%。

 

不过,住宅销售较5年平均水平增长了约25.5%,Owen指出,每增加一套挂牌出售的物业,就有多于一套物业成交。

 

Domain的研究和经济主管Nicola Powell表示,一些早期迹象显示,随着更多房屋推出市场,强劲的价格增长和墨尔本和堪培拉容许买家参观物业,将吸引更多业主出售房屋,情况可能正在开始改变。

 

Powell说:“房价仍在上涨,许多首府城市的市场仍很火热……但我们没有看到今年早些时候出现的罕见和不同寻常竞争状况。”

 

Powell博士指出,在悉尼,待售房屋数量一段时间以来一直在减少,因为房屋被抢购的速度超过进入市场的速度,耗尽了整体供应水平。不过,目前的总供应量似乎略有上升,这将有助于令价格上涨速度放缓。

 

Powell博士认为,与此同时,需求受到负担能力限制的影响。她指出,房价快速上涨对首置买家活动的打击最大,但价格增长也可能令希望小房换大房的买家人数减少。

 

她说:“当房贷和房价增速超过工资增长时,这确实会导致负担能力问题,这也是为什么我们现在应该研究限制贷款的措施。”

 

Powell表示,监控债务收入比率将影响单收入买家和首置买家。她指出,需要注意确保更严格的贷款标准不会对首置买家活动造成太大损害。

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