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关于加拿大房产税务的那些事

发布日期:2017-09-22 浏览次数:1694次
  安居置业,是华人的优良传统,也是梦想。所以,新移民落地加拿大,张罗工作,第二张罗买房。老移民们忙着升职加薪,第二忙着换大房子,买更多的房子。在加拿大无论买房自住还是买房的一些相关税务问题,大家做个明白人,不然糊里糊涂损失钱财不说,有可能成为税务局查税的对象。
 
  加拿大自住房税务规划
 
  在谈论这个问题之前,首先要界定一下何谓自住房:
 
  第一、必须是房子(含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等);
 
  第二、房子必须用于自住;
 
  第三、必须是加拿大人(含加拿大公民和居民)拥有;
 
  第四、面积有限制,一般说来,所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算,差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标,必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的,否则这个住宅将不能作为自住房来处理。
 
  如果达到这四项指标,加拿大政府对于自住房买房买卖增值的部分是免税的,也就是说,无论您在卖房时赚了多少钱,都是自己的,安心放进自己的钱包,不用交税。
 
  需要提醒的是,在加拿大的自住房,卖房时所产生的增值部分不用交税,但从第二套房子开始,卖房时所产生的增值部分必须得交税。可能有的人会说,加拿大政府有规定,卖房有一年的滞后期,我就一年卖一次房,每次都可以作为自住房来处理。这样的情况,可能在处理前一两套房产时生效,但年年如此,必将成为税务局的目标。这类案例很多,建议大家不要效仿。同时,对于在加拿大多套房产,要交增值税,并且房屋出租所得计入当年收入,收入在报税时填写T776表格
 
  中国的房产如何作为自住房处理
 
  与20年前不同的是,现在大多数移民抵达加拿大之后,除了在加拿大境内买房置业以外,中国也还保留房产。对于中国房产的处理,首先要遵守中国房地产买卖的相关法律条款。涉及到身份转变之后,有的人可能有这样的疑问,我在中国的房产算不算自住房,因为每年还会回去住一段时间。对于在中国只拥有一套房的人来说,加拿大的税率是这样规定的,具体计算公式为(买房价-卖房价格)×(N+1)/N计算出终受益,再交税,这里的N是指年份。对于拥有多套房产的人来说,这条标准不适合,还是要实打实交增值税的。
 
  以上两点内容对加拿大税务居民比较适用,接下来讲讲非税务居民在加房产税务方面的问题。
 
  加拿大对非税务居民(不论公司还是个人)购买不动产没有限制。外国居民拥有加拿大不动产,因此产生的收入或者卖房时赚的需要交税。非加拿大税务居民如果在当年卖出任何加拿大不动产,必须在当年报加拿大所得税。
 
  税务局税法规定,一般外国居民身份的卖房者,首先要把房价的25%交给税务局,税务局在卖房者完成当年报税后计算出,卖房者这一年在加拿大需要交的税,多退少补。如果卖房人想避免扣押25%在税务局,则需要在房产过户前向税务局交好税,并且申请到一个Certificate.,但是取得Certificate的过程繁琐,一般至少需要半年时间,对于大多数居住用房的交易过户取得Certificate 免扣款不太现实。所以如果房主长期居住在中国,多年不在加拿大报税,在出售自己加拿大的房产时很可能只能立刻拿到75%的房价,需要在加拿大找到会计负责年终报税计算真正实际需要纳税的金额。
 
  房租收入要求先缴税后结算。非税务居民在加国的税务,是由加国税务部内国际税务部门处理。要求非税务居民者先缴税,在年尾报税时再作结算。这样做,可以确保加国税款不会流失,因为向非税务居民追税,是有相当难度及追税开支可能相当高昂。非税务居民者先缴税的方法有两种。一种是以总收入(未扣除租务开支前)作基础来抽税,第二种是以净收入(扣除租务开支后)作为抽税基础。
 
  但无论是针对税务居民还是非税务居民,每年加拿大报税交税都是头等重要的大事,为了避免不必要的麻烦,建议各位提前做好资产配置和税务规划,找一位靠谱的会计师不仅有效避免税务局纠缠,还可以合理合法的节省掉不少税费。

 

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